城市综合体既是宝藏也是陷阱

　　过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式——综合体。

　　城市综合体开发与住宅开发的本质区别

　　范小冲认为，综合体开发与住宅开发不是一回事。

　　首先，住宅开发的利润来自于土地增值，一次性拿地、分期开发，随着地价不断上涨，住宅也越卖越贵，土地的价值变现了；而综合体是集约开发，在一个比较小的地块进行深度开发、一次开发，因而受地价影响相对而言比较小。另外，综合体运营初期租金回报很低，所以做综合体往往配备一定量的住宅，就是要靠住宅的销售快速回笼资金。

　　其次，住宅只需要简单的开发、销售，而综合体不光是开发，还有未来的持有和运营，不是卖掉就完，而要持续增长。这对开发商定位能力、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力要求都极高，而且一个成功的城市综合体不是一个人就能运营好的，它是搭建一个平台，靠开发商与合作伙伴整合、集成、运营，靠多种业态功能的正向叠加的而不是互相干扰，所以综合体考验的是开发商的“综合能力”。

　　第三，住宅可以主动开发，分期建设，而综合体容积率高，很多物业需要连通，很多基础设施、机电设备也需要统一安排，因此通常要求一气呵成，所以城市综合体是一个与住宅开发完全不同的挑战。

　　阳光100的项目选址要求

　　范小冲说，阳光100建设城市综合体首先是考察城市是不是达到了城市升级阶段，第二是找到现在城市的核心地段，或是城市未来的中心。综合体不是什么地方都能建的，综合体对地段、交通、客户群的定位要求都是非常高的。

　　现在，很多城市对建综合体项目非常关心，因为综合体能提高城市竞争力、创造城市价值。像当年万达在北京石景山做的大型综合体，不仅在地价上有很多优惠，而且14个月就完成了40万平米的工程建设，包括整个星级酒店、商业的招商和开业，高效背后是政府给予的支持，因为它是在为一个城市创造价值，同时企业也创造了自己的价值，而不是简单地靠土地的价值来分享，去占政府的便宜。”

　　阳光100未来重点发展的项目

　　“广西第二大城市柳州过去是一个工业城市，房价不高，但现在迎来了城市升级，近期我们在柳州新城CBD开发了160多亩地，建了柳州第一个国际标准的五星级酒店，高端写字楼商业接近十七八万平，成为城市地标和商业中心，公寓售价也比周边要贵，能卖到8000-9000元/平，容积率超过6，而且卖的很快，写字楼售价超过12000元/平，酒店和商业主力部分持有。另外，阳光100在建潍坊、成都、重庆都有城市综合体项目在开发。”

　　在二三线城市里，实际上只有一个中心，而这一个中心对这个城市的辐射力和影响力远远超过了在一级城市，在大城市做再优秀的东西大家都见得多了，所以在二三线城市变成了一个唯一、变成了首位，不仅仅拉动了这个城市的吸引力，有可能拉动整个区域的吸引力，影响半径更大，它所带来的价值反而更高。

　　城市综合体扎堆问题的根源

　　范小冲分析，城市综合体扎堆有两个主要原因：第一是调控以后住宅受到影响大，拿地难、地价高；第二是城市升级对综合体的需求比较大，呼唤综合体这种商业物业出现，而且这类物业的投资收益还是比较高的，销售也是很快的。

    “城市综合体是有酒店、写字楼、商业、公寓等功能的繁荣的建筑群，不应该只是一栋楼这么简单，而是一个搭造好的综合平台，能让各种物业在这个平台上各得其所：住宅给商业提供客流， 酒店和写字楼吸引了外面的高级白领、商务人士等高端客群，商业又能给住宅配套，所以说''城市综合体是城市发展的发动机''，具有很好的成长空间和吸引力。”

　　城市综合体在有限的土地上创造巨大的价值，开发时间也短，弊端就是项目难度和资金要求较高。“在一个城市综合体里，公建比例过大对资金压力较大，我们一般把酒店控制在3万平米到5万平米，商业争取做到十几万平，有一部分SOHO写字楼，住宅基本做到四、五十万平米，这样就能把资金平衡好。”

　　采访最后，范小冲总结说：“城市综合体做得好可以爆发内生的巨大能量，但如果弄不好这个东西救都没法救，足以埋葬一个企业——因为占有着大量的资金。所以，城市综合体既是宝藏也是陷阱，与同行共勉，探索着谨慎前行”。