2024中国城市更新10大趋势

7月17日，住房城乡建设部发布数据表示，去年至今，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。

而在今年5月，财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅印发《关于开展城市更新示范工作的通知》， 2024年首批评选15个示范城市，而中央财政补助资金重点支持城市地下管网更新改造、污水管网“厂网一体”建设改造、市政基础设施补短板，老旧片区更新改造四大板块。

就目前全国城市更新工作的进展与趋势，总结城市更新的新变化，2024年中国城市更新发展将呈现出以下十大趋势。

目前，全国城市更新取得显著进展，项目数量和投资规模不断增长，“十四五”规划和2035年远景目标纲要明确提出，实施城市更新行动。2023年，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策，目前仍然处于政策出台高峰期。

而近期多地将“住房和城乡建设局”更名为“住房和城市更新局”。进一步说明城市更新为主导的时代已经来临，过去住建局的工作侧重于增量建设管理，而后面，住更局则更强调住房供应结构调整。统计显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，大约有20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计会达到80%。按照住建局的统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新，整体市场体量庞大。

据统计，围绕城镇老旧小区改造，2023年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。预计未来几年，城市更新项目数量与规模将仍然维持在高位水平。

2023年7月，住房和城乡建设部发布《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，明确城市更新底线要求，坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

大拆大建模式的式微，意味着一刀切的城市更新走向终结，从“以物为本”逐步转向“以人为本”。城市更新的“绣花针”模式需挖潜经济发展另一面，过往部分在二三十年内便老化拆除，是对建筑资源和城市空间的一种浪费，城市更新要避免大拆大建，既是对硬件如建筑、道路、场所的更新，也是对软件如综合服务、社会功能、文化情感的提升，通过几个重点改造几个主要的城市节点，形成若干个专项规划方案， 用“绣花针功夫”积极推进城市管理精细化进程，解决城市“堵点”，切实提升了群众的幸福感和满意度。

城市更新不再沿用以往房地产化的开发建设方式，房企参与模式需要由“开发方式”向“经营模式”转变，居民的参与度提升及主体的变换，为合作模式的多样化提供了更多的可能。如多地出现居民自费出资自主改造的方案，反应了改造主体向多元混合的方向发展，部分地区还探索出“原拆原建”模式，通过民企出资参与社区改造，后续在物业管理和空间运营中盈利，使得更多社会资本参与到旧改项目中去。企业在更新过程中从“物业管理”的单一性质随着自持运营比例的增加，向统筹负责整个社区、街区的商业业态运营、环境秩序管理、设施设备维护等运营工作发展。

趋势四：管网更新“厂网一体”的模式，数字化、智能化赋能基建

《关于开展城市更新示范工作的通知》在中央财政补助资金重点支持范围中，城市地下管网更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设两者侧重比例最高。过往城市发展进程中，产业园区、城市管网因规划视野、成本资源等限制，老旧工业园区内污水处理、垃圾处理、供水排水、供气供热、物流仓储、员工宿舍等配套设施不足或其规模较小，往往不能满足现有产业发展需求。城市管网的更新，是推进城市生命线安全的重要环节，通过数字化手段对城市的供水、排水、燃气、供热、桥梁、管廊等各类设施进行实时监测，及早发现问题、解决问题，有效提升城市安全运行保障能力，亦为产业未来发展打下良好基础。

目前产业园区已迈向至4.0时代，智能化、数字化已成为新建园区的标配。而过往传统产业园区则具有明显的产城独立的割裂情况，生产、生活、商业空间三者之间并不相通相融。过往以生产为主导的园区空间，现在更关注为人服务的功能。开放式园区设计成为主流，在产业园区功能上融入城市生活功能，使空间更为开放，实现整体区域居住、生活、商务、休闲娱乐之间互联互通，满足园区内外功能互补，隐于社区而融于社区，实现产城共融是产业园更新的大趋势。

以人的需求为出发点，把完善城市功能、改善民生放在更加突出的位置，加强交通、教育、医疗、文化等市基础设施的更新和配套服务的完善，不断完善社会保障体系，兜底补短保民生，促进城市发展与人的协调关系，重新激发城市发展的活力。

围绕居民需求，城市更新项目中开始与适老化设施建设、适儿化服务配套、15分钟生活圈建设、无障碍设施设计、充电桩配套、老旧社区加装电梯等需求结合。而今年3月，《关于实施城市社区嵌入式服务设施建设工程的通知》，进一步表明城市更新在大力推动中国’一老一小’难题解决机制的建立，通过充分利用存量资源，合理确定建设工程，把社区设施落实落细，发展社区养老、托幼、家政、助餐等生活服务业。

居民的自主性、各方的协商沟通等要素在旧改项目中的权重上升，过往企业总包，统一回迁的标准化方案不再是唯一选择；居民自主性的提升，意味着旧改规划需要根据不同的社区、不同的居民需求而定，规划设计团队需要深入调研与兼顾协调沟通，规划耗时更长，但方案更能满足和平衡居民诉求与城市发展需求，提升居民幸福度与满意度。

如广州房票制度的出现，是打破原地回迁的重要举措，居民在选择回迁地点及资金流转上拥有了更多的自主选择权。随着城镇化进程的推进，“大拆大建”的范围被收窄，过往通过旧改而获取土地增长的方法难上加难，房企通过房地产销售快速回笼资金的第一增长力被削弱，需要寻求更多渠道的增长空间，空间运营将成为其继物业管理之后的新增长力。

我国产业园区的发展可以追溯到上世纪80年代末期。随着改革开放的深入，各地方政府积极推动产业园区建设，博为国际以此为契机参与到产业园爆发式增长的时代浪潮中去，据统计，2023年全国国家级省级开发区总数大约2700多个，各类产业园区数量8万多个，大企业园区10万多个，孵化器、旧改、小微型园区大约150万个，更新需求庞大，近两年博为国际接获传统园区更新改造咨询有持续上升的趋势。

这些园区建设年代相对久远，前期多以标准化建设，普遍缺乏建筑辨识度，以普适性的通用空间为主，产业交织混杂相互干扰、智慧化设施水平较低，现时大部分已不能适应当前经济形势和企业需求，无法为园区精细化管理提供技术支撑。

另一方面，园区同质化是当前我国产业园区特色化发展所面临的首要问题，主导产业不明显，园区现有产业与区域发展需求不相匹配等制约园区的转型升级发展。而城市更新改造就是通过对旧产业园区进行科学定位与重构，实现产业升级迭代，提升并满足区域经济发展需求。因而传统园区的更新不仅仅是建筑环境的翻新，更是一次产业生态的重构，更是一个园区品牌形象建设的契机，而企业型的园区更新则更倾向企业形象品牌的塑造，顶层设计影响着产业园区的生命长度，能保证改造后园区具有吸引力与功能齐备。

“文旅+“成为城市经济发展的新增长点，多样化文化遗产的挖掘、整理和保护，大力发展文化产业，培育丰富的文旅产品和业态，把文化符号转化为产业符号、经济符号和城市符号，构建彰显城市精神品格的形象，提升城市软实力，为城市转型发展注入新活力。

随着消费的升级，消费者呈现多样化消费需求，为满足旅游市场个性化、深度化的消费需求，文旅地产新业态百花齐放。而城市更新是最大限度保护历史遗存、传承城市文脉、探索历史文化街区及周边区域整体复兴的实施途径。历史文化街区有着其天然的优势，让旅游体验有了核心承载力，通过引入非遗、沉浸式体验等新业态、新功能，促进传统与现代文化的交融，在活化工业遗址、老建筑、老院落的同时，让历史文化街区更加精彩宜人。

《关于开展城市更新示范工作的通知》在中央财政补助资金重点支持范围，关于公共空间提升方面主要包括：

1. 提升城市绿地服务功能，推进口袋公园建设和绿地开放共享。

2. 对历史文化街区、既有公共建筑、公共空间等进行节能降碳等提升改造，持续改善建筑功能和提升生活环境品质

随着经济的日益增长，城市居民生活水平也逐步提高，城市发展和居民生活追求将从数量型转为质量型。绿色低碳作为基本国策，在城市更新过程中是不能缺失的环节，因此在城市更新项目在设计和建设过程中，需充分注重生态环保，采用绿色建筑技术，打造宜居的绿色空间，资源型城市则还需重点关注开展环境治理和生态修复，不断恢复生态环境承载力，重建绿水青山，并探索生态价值实现路径。