商业网点规划的影响因素和基本原理

　　一、商业网点相关概念及内容

　　商业网点是指从事商品流通、为生产生活服务的单体商业经营场所和大型公建等综合设施中的商业经营设施，包括商品的批发、零售、饮食服务、仓储和各类商品交易市场。因其点多面广，布局形成网状，故称商业网点。商业网点的内容包括总量、业态、业种、结构、布局、建设与管理等。

　　1、商业网点的总量

　　商业网点总量是指一个地区的所有商业网点建筑面积的累加，其中包括大型的购物中心、商业零售网点和其他一些相关的商业配套设施。目前，国际上衡量一个地区商业设施总量的标准是人均拥有商业面积。从整体上看，我国商业网点建设规模还有较大的发展空间，一些大型城市如北京、上海人均商业网点面积不足1平方米，而发达国家的这一指标已经达到1.2平方米。

　　2、商业网点的业态

　　传统意义上的商业业态仅仅包含零售业和批发业。而现代综合商业是以满足人的生存和发展需要为宗旨，充分运用现代科技手段促使商品和服务实现多业态、多功能、多行业的综合产业，是构成现代服务贸易的重要载体。与传统商业相比，它突出了人本性、集聚性、联动性和可持续性。现代综合商业的核心内涵是零售业、生活服务业，基本内容是零售业、生活服务、商务服务业、休闲服务业。

　　现代商业发展突飞猛进，商业业态的形式也突破了传统的单一模式，一些新的业态形式集合了传统的零售业和现代休闲服务业、观光旅游业等多个商业业态，形成一个规模庞大、功能和设施非常完善齐全的综合体系，能够服务更多的产业形式，满足人们对休闲消费等更多方面的需求。如近年来在发达国家已被证明非常成功的新型商业业态——SHOPPING MALL，就集合了消费、旅游、观光休闲等多种业态形式，它的出现折射出商业业态的变迁升级。

　　3、商业网点的布局

　　商业网点的空间布局是要回答商业网点在城市哪些地方设置商业网点？ 设置什么规模的网点？设置什么行业、什么业态的网点？如何才能使这些网点合理布局，满足城市人民生产、生活需要。

　　4、商业网点规划的内容

　　城市商业网点规划是城市总体规划和城市商业发展的重要组成部分，是现代流通设施建设的重要依据。通过编制和实施商业网点规划，突出城市商业发展方向和重点，促使商贸流通业健康有序发展。

　　在一个城市中，一般要按三级商业中心区进行规划布局，即城市商业中心、区域性商业中心、居住区（或社区）商业中心，有的城市还增加了环城交通干道的商业群布局（如南宁的快速环道、邕江两岸带等）、郊区城镇商业和专业特色商业街。

　　（1）市级商业中心　　  

　　城市商业中心是城市的形象，是城市商业发达的标志，是城市生活中心，具有较强的聚集和辐射功能。一般，城市商业中心主要服务于本城市和流动人口，经过多年的综合开发，具有一定规模、档次和集聚度。随着城市向外延伸、发展，城市空心化也会随之到来，这是中心区规划中必须要注意的问题。

　　（2）区域性商业中心

　　区域性商业中心一般位于城市某个区段的中心，或者是交通枢纽地段，旅游、大学校区以及居民集中区域。这个区域有对繁华商业区的客流起分流作用，兼有辐射和带动周边地区商业发展的功能。区域性商业中心，有稳定的消费群体和自然形成的商业功能，比如大学校区的消费群体主要是老师、学生和科研人员，旅游区的主要是旅游和参观的流动人口，针对不同的消费群体在商业布局上，在商业结构上，应有不同的要求。

　　（3）居住区（社区）商业中心

　　居住区商业中心是居民社区内商业网点相对集中的小型商业区，是满足居民日常生活需要的主要商业区。随着城市的向外延伸、发展，许多城市开始采取组团式建设居民住宅区，这里一般是指规模为1－3万人口的居民小区，凡是新建社区，其商业网点必须与住宅建设同步规划、同步建设。社区商业中心的规模可按人口密度和集中度，或辐射半径进行布局。通常半径在1公里范围，按每人平均0.5平方米进行布局。

　　二、商业网点规划的影响因素

　　1、人口因素

　　商业选址有一条公认的原则，就是接近购买力原则，也就是商业设施要接近人口稠密的地区，最好是接近高收入的人口聚集区。

　　人口数量和人口结构是大型网点布局首先考虑的因素，人口重心与商业重心呈明显的正向关系，在人口密度高的地方，商业网点数量多且规模大，人口密度低，则影响了大型商业网点的布局。

　　2、交通状况

　　商业网点选址还需要坚持另一条原则，就是区位的易达性，也就是说商业网点一般应分布于交通便捷的位置。当然，易达性还取决于交通工具和道路状况以及停车设施的状况。尤其是大型零售网点由于规模大、人流多，特别需要良好交通条件，包括畅通的道路、快速的公共交通工具、足够的停车场等道路状况。当然，还要对高速公路与商业设施相连接的辅路进行设计，以防止进不来的情况发生。

　　3、消费行为    

　　城市整体消费水平、消费结构、居民消费习惯直接影响大型零售商业网点的发展，经济水平提高居民的消费能力，起到支撑大型零售网点的购买力基础。消费习惯和消费结构影响着商店经营定位和商品品种的选择。　　

　　居民消费结构升级，个性化的消费和高档次消费逐渐升温，文化消费和休闲娱乐消费比例上升，需要适应相应需求的商业网点的发展。大型零售商店在信誉、商品链、整体购物环境和综合服务等方面具有优势，因此有着较大的发展空间。

　　三、商业网点规划的基本原理

　　1、商业网点规划要与城市规划相结合

　　商业活动是现代化城市的重要功能，商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口。商业网点规划应纳入城市国民经济和社会发展计划，以及城市总体规划。商业网点规划要建立在城市分区规划的公共设施建设分区基础上，重点提出网点数量、业态结构、网点规模等内容。商业网点规划制订要立足于整个城市的发展，进行统筹考虑，将传统商业街、城市中心区、名胜古迹、旅游景区及市郊新兴商业中心区作为规划重点，结合社区划分进行布局。

　　2、商业网点规划要与当地经济发展水平相适应

　　商业网点数量多少、规模大小、档次高低，要同当地的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平相适应，避免贪大求多、过分聚集和重复建设现象，要充分考虑本地区和周边地区消费水平和市场环境特点、现有商业网点状况、交通设施条件，既要着眼于长远，又要从实际出发，合理确定网点的数量、规模、档次和业态规划。

　　3、商业网点规划要与结构调整相结合

　　在商业网点布局及建设中，应当注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合经营与专业经营相结合。根据不同商业区域的特点，确定不同业态、类型的商业网点规模和数量。当前，要注意控制大型百货商场、商品批发市场的盲目发展，积极引进新型业态和技术，大力发展便民、利民的连锁超市等新型商业组织形式。

　　4、商贸网点规划布局要体现多层次性、整体性和动态性

　　应根据当地的经济发展状况、地理位置、人口构成、收入水平及交通条件等因素，制定出具体的商业网点规划，从而保证商业网点在布局、规模、配套等方面更加科学合理。

　　商贸网点布局要体现多层次性、整体性和动态性。商业网点布局的多层次性，即各种大小型的商业网点应呈多层次的宝塔型结构；商业网点布局的整体性，即商业网点的布局应与城市规模、城市的结构、交通状况、风景名胜等相协调，如在城市的中心商业区、辅助商业区、新建商业区、居民生活区等都要有合理的商业网点；商业网点布局的动态性，即商业网点的设置要与城市的长远发展规划相衔接，适应市场动态变化的要求。