“28条”力挺民企发展，释放出了哪些产业地产关键信号？
8月1日，国家发改委等8部门发布《国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》（下称《通知》）。
《通知》从促进公平准入、强化要素支持、加强法治保障、优化涉企服务、营造良好氛围等方面提出28条措施，推动破解民营经济发展中面临的突出问题，激发民营经济发展活力，提振民营经济发展信心。
虽说新文件来救，自该欢欣鼓舞。但对于长期处于「博弈」矛盾中的民营产业地产商而言，这样的政策，却总感觉少了点久旱逢甘霖的感觉。
中国不会随便的鼓励民企，每一次鼓励民企，都意味着内外部环境出现了大变化。
自2012年以来，中国有过两轮大力鼓励民企的时间段，一个是2014-15，一个是2018-19，对照本轮的2023-24，大约是每隔四五年会出现一个轮回。
从宏观的角度来看，每一次鼓励民企，都意味着这一轮的经济构底快要完成，困难的时刻即将度过，中国将在不久后迎来一轮产业经济的大爆发。
从微观的角度来看，每一次鼓励民企，都意味着旧的产业成为“牛夫人”，国家支持的力度变小，国家开启将力量聚焦于新的产业。而产业地产未来要发生什么，可以从历史中寻找答案。
产业地产进退维谷
这几年，关于产业地产行业，大家有一个普遍的认识倾向，即「国进民退」。我们看到，这两年，各地的产城项目、片区开发项目越来越多被城投公司和国、央企包办，民企则大多退居二线，做起了配套服务。
在笔者看来，产业地产「国进民退」现象产生的原因有以下几点：
政府与民营产业地产商根本目标存在差异
在产业地产行业，政府和地产商的利益诉求截然不同。对政府而言，房子是工具、是手段，核心目的是产业培育和经济发展。现实中，政府对资产收益率的要求并不高，只要「保本微利」即可，对于好企业、好项目，政府更是不吝其财。而民企搞开发，根本目的是赚钱，想的是如何把房子快速高价租掉，至于产业培育，只是搂草打兔子。
另一方面，产业培育本身是一个长周期、重资产的行业，与民企「短平快」的商业逻辑背道而驰。
根本目标的差异导致政企双方经常陷入恶性博弈。一边是政府怒斥企业唯利是图，投机取巧；另一边企业埋怨政府要求苛刻、完全不懂市场经济。这样几乎不可调和的矛盾让政府逐渐把目光从民企身上移开，转而大力支持平台公司和国、央企大规模下场，即便这两年地方债务压力陡增，力度依然没有减弱。
产业地产行业利润越来越薄
资本都是逐利的。早年，受益于整个地产行业的高利润特质，第一批投身产业地产开发领域的玩家赚得盆满钵满。可如今随着政策收紧，园区开发涉及的资金量越来越大、土地成本越来越高、投资回收期一再拉长，加之近年实体经济低迷，行业严重「内卷」，利润一降再降，曾经的现金奶牛已经沦为「鸡肋」，对企业来说，实在是食之无味，弃之可惜。产业园区作为产业发展的主平台、主阵地，从某种意义上讲是其实一项公共事业。既然是公共事业，地方政府便有责任承担和履行职责；另外，对政府来说，做园区除了要算眼前的经济账，更要算投资背后的「政治账」。很多项目虽然资金上有亏损，但因此带来的政治效益、经济效益和社会效益，却是投再多钱也买不来的。
民营企业陷入「资金荒」
利润微薄，企业也没有钱。
房地产政策缩紧，疯狂扩张的巨头们纷纷跌落神坛，资金链断裂问题频现，根本拿不出钱投资扩张；至于那些中小开发商，哪怕在行情最好的时候，也对产城这样的极重资产项目避之不及。
至于合作开发......在产业地产最火的年代，强强联合是常态，可现在的情形，尤其是很多企业出现流动性困难后，合作的风险已经非常高。即便最终顺利合作，由于利润压缩，项目净利润摊薄至5%以下，僧多粥少，仅有的几个点的净利润也没法分配。所以，无论从哪个方面考虑，产业地产商确实也拿不出这么多钱来。
政府与民营园区「不对等」的竞争
政府园区与民营园区存在天然的「不对等」，而且这种「不对等」是全方位的。比如，政府园区可选的地块、所能提供的政策、资金、订单、拥有的渠道、特许经营权等稀缺资源，都不是民营能够望其项背的。举个例子，企业入驻政府园区，评审后能享受（公共政策外的）租金补贴，而入驻民营园区只能按市场价缴纳租金。如果你是企业老板，你会怎么选？
产业地产载体开发经营及产业投资业务属于资金密集型行业，项目开发建设周期较长，前期投入资金大，产业集聚效应需要一定的时间，使得产业载体开发项目存在一定的不确定性。在整个开发过程中，需要制定了较为严格的管理和控制流程，但仍需要综合分析外部宏观、行业发展动态及行业内部经营情况，提升应对风险的能力，确保行业可持续发展。若在项目开发过程中不能及时解决出现的问题，可能会影响资金周转速度、项目开发进度、项目开发成本等情况，可能对项目开发产生一定的影响。因此，站在民营园区的角度，除非你有极为独特的资源，能够与政府园区形成差异化竞争，否则只能退而求其次，陷入低层次的「内卷」招商中。
政府「内卷式」招商波及民营园区
实体经济萎靡不振，企业的需求大大减少，经济也持续下行，各地还都在抢招商，在这样的背景下，传统的坐商、等商已经过时，产业链招商、资本招商、政策招商、场景招商等手段层出不穷，政府领导、各部门一把手更是亲临招商一线，面见客商、洽谈项目、协调问题。政府拥有最好的招商资源都难以招到合适的厂商，更何况民营园区。
《促进民营经济发展28条》
中的产业地产机会
民营经济31条》和《促进民营经济发展28条》是在当前就业严峻、增长乏力、国民信心不足的背景下，国家针对企业发展过程中的急难愁盼问题给出的针对性良方。
政策内容很多，笔者侧重于产业地产角度，和大家总结几条关键性内容。
民企参与REITs任重道远
原文：扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。
解读：国家已经不是第一次发声支持民营企业发行REITs了。在去年的4月、10月和今年的4月份，国家发改委曾三度发声，支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。而在今年3月，招商蛇口REIT、普洛斯REIT等四单园区REITs扩募方案正式获批，使基础设施REITs常态化发行又向前迈了一大步。而此次国家再次提及，或与民企参与积极性不高有关，这也从侧面说明民企申报REITs确实面临较大困难。毕竟，迄今为止，市面上也只有东久新经济REIT（508088）一单纯民营背景产业园REITs。
民企发行REITs有三大难点。一是股权转让受到一定限制。公募基础设施REITs要求通过资产支持证券和项目公司等载体取得基础设施项目完全所有权或经营权。二是一些PPP项目收益较低，难以满足REITs投资人的要求。由于前期激烈的市场竞争，一些PPP项目的收益比较低，这种收益水平的项目对REITs投资人缺乏吸引力。另外，一些同时承担施工任务的社会资本方，有可能通过增加工程造价获取更多施工利润，这会提高项目的运营和财务成本，导致发行REITs时收益不足。
总之，虽然很希望看到民营园区公募REITs能够快速发展，但短期来看，可能只有最优质的的核心资产才有独立发行的可能。当然，对很多民企来说，找到国资「搭子」，把现有资产装到国资的REITs包中一起发行，也不失为一种好的选择。
「退楼入园」成趋势
原文：提升民营企业在产业链供应链关键环节的供应能力，在全国县域范围内培育一批中小企业特色产业集群。
解读：产业集群的重要性不言而喻，我国已形成以“一带三核两支撑”为特征的先进制造业集群空间分布总体格局。其中“一带”指的是沿海经济带，“三核”是指环渤海、长三角、粤港澳三大核心区，“两支撑”包括中部地区和西部地区重点城市圈。从发展形势来看，先进制造业在东部沿海一带产业基础雄厚，中西部地区工业增加值增速明显加快，未来中西部地区的支撑作用将进一步凸显。
产业集群需要园区来承载。
首先，可以预见，政府将引导更多企业入园（政府园区）。因为以前政府园区要求较高，一般中小企业进不去，只能分散在民营园区和写字楼中。但在培育中小企业特色产业集群的背景下，政府的首要工作便是引导链上企业入政府园区发展。一方面，政府可以通过园区把产业资源掌握在自己手中，便于统筹协调，形成产业合力；另一方面，借助政府园区完善的政策环境、金融环境、产业环境、功能配套，能为企业提供专业的研发环境与产业服务，帮助企业降本增效，从而快速壮大产业集群。而为了引导企业入园，政府也可能采取资金奖励政策、租金补贴政策、用地政策等相关措施。
其次，「专精特新」企业的重要性在提升。笔者认为，头部企业和头部人才对一个区域的影响力巨大。而在县域经济为主的中小企业集群，尤其要重视以「专精特新」企业为代表的细分领域企业和人才。因为在中小产业集聚空间内，「专精特新」企业往往扮演着大企业的引领角色，一方面，「专精特新」企业能够与其他中小企业形成相互支持，共同进步；另一方面，集群空间的邻近性也微创新提供了可能，更易激发新思维、新方法。而当他们成长为行业领军企业（或独角兽）之后，继而发生进一步的创新扩散和资源外溢，从而带动更多的「专精特新」企业诞生。
第三，园区的未来一定在垂直领域，哪怕在县域，「大而全」的综合型园区也已经行不通了，未来的园区一定是走专业化、垂直化路线，基于本地优势产业，抓住一两个发展方向，通过共享形成上下游合作、产学研紧密衔接，人才、技术、资本、资源汇集的协作网络。在这个网络中，中小企业的成本大幅降低，创新成果产出和转化更高效。
企业可整体拿多宗土地或混合用地
原文：适应民营中小微企业用地需求，探索实行产业链供地，对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。
解读：规模小、分布散，是制约地方经济高质量发展的重要因素。在笔者看来，产业链供地大体有三种形式，一是产业链关键环节、核心项目涉及的多宗土地整体供应（相同性质）；二是企业涉及的多宗土地混合供应（不同性质）；三是上、下游产业链项目的关联供应（多家企业）。
推出产业链供地的意义，首先在于简化流程，一家企业涉及的多宗土地可以一起供应；二是创新形式，为企业混合用地提供了参考；三是联合拿地，以前都是一家独大，大企业拿地建园，再租给链上企业，现在大家可以一起拿地，分享利润。
但话说回来，政策的初衷是好的，通过土地整体供应，把产业链上的企业集中在一片区域。但事实上真正的优质企业单独拿地也不是什么问题，既然如此，有什么理由非要带上中小企业一起？所以，产业链供地的真正意义应该是为优质企业拿多宗土地或混合用地「开绿灯」（此前很多城市已经可以拿混合用地）
结语：《促进民营经济发展28条》对产业地产发展究竟有多少促进作用？笔者的感觉是喜忧参半。喜的是国家终于出手拯救民营经济，园区与企业互为唇齿，企业兴则园区兴，企业有钱赚，园区才能发展得更好。但站在园区开发运营的角度上，其实要求是越来越高了，利润薄就不提了，即要精准招引头部企业，又要做好产业生态，还要探索资本化退出路径。况且现在各地干部普遍高学历、年轻化，产业地产商与政府之间的认知差越来越小，如果不是真正做实事，很难打动政府。所以，如何与政府合作和互补，从中寻找盈利空间，是民营园区接下来要重点思考的问题。
后附全文：
国家发展改革委等部门关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知
发改体改〔2023〕1054号
司法部、人力资源社会保障部、自然资源部、生态环境部、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、商务部、应急管理部、审计署、国务院国资委、中国证监会、国家知识产权局、国家能源局、全国工商联：
为深入贯彻党中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的决策部署，全面落实《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》，推动破解民营经济发展中面临的突出问题，激发民营经济发展活力，提振民营经济发展信心，现提出以下措施。
一、促进公平准入
1. 在国家重大工程和补短板项目中，选取具有一定收益水平、条件相对成熟的项目，形成鼓励民间资本参与的重大项目清单。通过举办重大项目推介会、在全国投资项目在线审批监管平台上开辟专栏等方式，向民营企业集中发布项目信息，积极引导项目落地实施。各地区对照上述举措，形成鼓励民间资本参与的项目清单并加强推介。（责任单位：国家发展改革委、工业和信息化部、全国工商联）
2. 扩大基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行规模，推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs，进一步扩大民间投资。（责任单位：国家发展改革委、中国证监会）
3. 支持民营企业参与重大科技攻关，牵头承担工业软件、云计算、人工智能、工业互联网、基因和细胞医疗、新型储能等领域的攻关任务。（责任单位：科技部、国家发展改革委、工业和信息化部）
4. 提升民营企业在产业链供应链关键环节的供应能力，在全国县域范围内培育一批中小企业特色产业集群。（责任单位：工业和信息化部）
5. 推动平台经济健康发展，持续推出平台企业“绿灯”投资案例。（责任单位：国家发展改革委、工业和信息化部、商务部、市场监管总局、中国人民银行）
6. 支持专精特新“小巨人”企业、高新技术企业在当地的国家级知识产权保护中心进行备案，开展快速预审、快速确权、快速维权。（责任单位：国家知识产权局、工业和信息化部、科技部）
7. 开展民营企业质量管理体系认证升级行动，提升民营企业质量技术创新能力。支持民营企业牵头设立国际性产业与标准组织。持续开展“计量服务中小企业行”活动，支持民营企业参与产业计量测试中心建设，提升民营企业先进测量能力。（责任单位：市场监管总局、工业和信息化部、民政部）
8. 按照《助力中小微企业稳增长调结构强能力若干措施》（工信部企业函〔2023〕4号）要求，延长政府采购工程面向中小企业的预留份额提高至40%以上的政策期限至2023年底。加快合同款支付进度、运用信用担保，为中小企业参与采购活动提供便利。（责任单位：财政部、工业和信息化部）
9. 开展工程建设招标投标突出问题专项治理，分类采取行政处罚、督促整改、通报案例等措施，集中解决一批民营企业反映比较强烈的地方保护、所有制歧视等问题。支持各地区探索电子营业执照在招投标平台登录、签名、在线签订合同等业务中的应用。（责任单位：国家发展改革委、市场监管总局、住房城乡建设部、交通运输部、水利部、国务院国资委）
10. 修订出台新版市场准入负面清单，推动各类经营主体依法平等进入清单之外的行业、领域、业务。（责任单位：国家发展改革委、商务部、市场监管总局）
二、强化要素支持
11. 在当年10月企业所得税预缴申报期和次年1—5月汇算清缴期两个时点基础上，增加当年7月预缴申报期作为可享受政策的时点，符合条件的行业企业可按规定申报享受研发费用加计扣除政策。（责任单位：税务总局、财政部）
12. 持续确保出口企业正常出口退税平均办理时间在6个工作日内，将办理一类、二类出口企业正常出口退（免）税的平均时间压缩在3个工作日内政策延续实施至2024年底。更新发布国别（地区）投资税收指南，帮助民营企业更好防范跨境投资税收风险。（责任单位：税务总局）
13. 延长普惠小微贷款支持工具期限至2024年底，持续加大普惠金融支持力度。引导商业银行接入“信易贷”、地方征信平台等融资信用服务平台，强化跨部门信用信息联通。扩大民营企业信用贷款规模。有效落实金融企业呆账核销管理制度。（责任单位：中国人民银行、国家发展改革委、金融监管总局）
14. 将民营企业债券央地合作增信新模式扩大至全部符合发行条件的各类民营企业，尽快形成更多示范案例。（责任单位：中国证监会、国家发展改革委、财政部）
15. 适应民营中小微企业用地需求，探索实行产业链供地，对产业链关联项目涉及的多宗土地实行整体供应。（责任单位：自然资源部、工业和信息化部）
16. 除法律法规和相关政策规定外，在城镇规划建设用地范围内，供水供气供电企业的投资界面免费延伸至企业建筑区划红线。（责任单位：住房城乡建设部）
17. 赋予民营企业职称评审权，允许技术实力较强的规模以上民营企业单独或联合组建职称评审委员会，开展自主评审。（责任单位：人力资源社会保障部）
三、加强法治保障
18. 清理废除有违平等保护各类所有制经济原则的规章、规范性文件，加强对民营经济发展的保护和支持。（责任单位：司法部）
19. 根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十三条，在城市管理、生态环保、市场监管等重点领域分别明确不予处罚具体情形。出台《关于进一步规范监督行政罚款设定和实施的指导意见》。开展行政法规和部门规章中罚款事项专项清理，清理结果对社会公布。（责任单位：司法部、生态环境部、市场监管总局、应急管理部）
四、优化涉企服务
20. 全面构建亲清政商关系，支持各地区探索以不同方式服务民营企业，充分利用全国一体化政务服务平台等数字化手段提升惠企政策和服务效能，多措并举帮助民营企业解决问题困难。（责任单位：全国工商联、国家发展改革委）
21. 建立涉企行政许可相关中介服务事项清单管理制度，未纳入清单的事项，一律不再作为行政审批的受理条件，今后确需新设的，依照法定程序设定并纳入清单管理。将中介服务事项纳入各级一体化政务服务平台，实现机构选择、费用支付、报告上传、服务评价等全流程线上办理，公开接受社会监督。（责任单位：工业和信息化部、市场监管总局、国家发展改革委）
22. 加大对拖欠民营企业账款的清理力度，重点清理机关、事业单位、国有企业拖欠中小微企业账款。审计部门接受民营企业反映的欠款线索，加强审计监督。（责任单位：工业和信息化部、国家发展改革委、财政部、审计署、国务院国资委、市场监管总局）
23. 全面落实简易注销、普通注销制度，完善企业注销“一网服务”平台。完善歇业制度配套政策措施。（责任单位：市场监管总局、人力资源社会保障部、税务总局）
24. 除依法需要保密外，涉企政策制定和修订应充分听取企业家意见建议。涉企政策调整应设置合理过渡期。（责任单位：国家发展改革委）
五、营造良好氛围
25. 分级畅通涉企投诉渠道，在国务院“互联网+督查”平台开设涉企问题征集专题公告，在国家政务服务平台投诉建议系统上开设涉企问题征集专栏，各地区结合自身实际，将涉企投诉事项纳入“12345”热线等政务服务平台，建立转办整改跟踪机制。持续开展万家民营企业评营商环境工作。（责任单位：国务院办公厅、市场监管总局、国家发展改革委、全国工商联）
26. 开展“打假治敲”等专项行动，依法打击蓄意炒作、造谣抹黑民营企业和民营企业家的“网络黑嘴”和“黑色产业链”。（责任单位：公安部、中国证监会、全国工商联）
27. 将各地区落实支持民营经济发展情况纳入国务院年度综合督查，对发现的问题予以督促整改，对好的经验做法予以宣传推广。设立中央预算内投资促进民间投资奖励支持专项，每年向一批民间投资增速快、占比高、活力强、措施实的市县提供奖励支持。（责任单位：国务院办公厅、国家发展改革委）
28. 按照国家有关规定对在民营经济发展工作中作出突出贡献的集体和个人予以表彰奖励，弘扬企业家精神，发挥先进标杆的示范引领作用。（责任单位：全国工商联、国家发展改革委、工业和信息化部）
国家发展改革委
工业和信息化部
财政部
科技部
中国人民银行
税务总局
市场监管总局
金融监管总局
2023年7月28日