商业地产专家杨军艇：解读广州商业
杨军艇：广州的商业现状和经济发展不匹配
同样的广州商业，一边是全国第一的消费品零售额，一边确是第50名的单体百货排名。“单体百货第一还没有外资强，这是广州百货落后的标志，”杨军艇直言：“这也是我们所谓商业落后的标志。”
他甚至认为，在广州做商业是相当难，能够在广州会做商业的人，那么，其市场竞争理论拿到内地成功率很高。
而在深信“一方水土养一方人”的杨军艇看来，“顾吃不顾穿”的广州人不购物与商业的落后不无关系。
“很多在全国站得住脚的品牌进不了广州，因为广州人太挑剔了。”落后的广州商业：
“广州商业是落后的。”广东省流通业商会副会长、广州景豪坊购物中心总经理杨军艇接受观点地产新媒体专访时如是说。
“将商业分为三种：以商圈代表的商业、以百货代表的商业、以购物中心代表的商业，这三个意义上的商业在广州都是最差的，这个最差的标志是跟广州的经济发展状况不匹配的。”
数据显示，2012年广州市社会消费品零售额5977.27亿元，同比增长15.2%，改革开放30年来一直跻身前三。
而广州的商业地产发展面临两难窘境：一方面，和全国的其他省会城市相比，广州的百货公司和购物中心数量最少；另一方面，广州面临最大的问题是大量的购物中心过剩，而过剩的购物中心表现亦不甚好。
“广州的百货公司五个手指一数就没了，”杨军艇不客气地说：“与同等省会城市的发展相比，广州的百货和购物中心也是最差的。”
相关数据显示，2013年上半年，全国销售额排名中，最好的重庆百货达159.98亿元，而广百股份上半年营业总收入40.59亿元，同比增长13.43%，但仍落后第十名首商股份至少22亿的销售额。
近年来，零售业走入低谷，进入“零利润”时期，而“双11”天猫超350亿的销售额更让线下的百货公司和购物中心眼红不已。线上完胜线下的背后，是租金与投资的矛盾。
“租金太低，投资太高是一个原因。”杨军艇亦指出这一矛盾：“商业地产的回报率一般是15年。天河城总共用了12年才回报，正佳还谈不上回报，还在交利息，中华广场也是在交利息，而除了天河城之外其他的租金都不高。”
“顾吃不顾穿”的广州人
“广州人不购物，做那么多购物中心和百货干嘛？”谈及广州商业，杨军艇有点恨铁不成钢。
“在广州做商业是相当难，能够在广州会做商业的人，那么，他的市场竞争理论拿到内地成功率很高。很多在全国站得住脚的进不了广州，因为广州人太挑剔了。”
正确来说，挑剔的广州人将生活的重心都放在了满足口腹之欲上面了。
“顾吃不顾穿”，土生土长的广州人杨军艇说：“一下子吃掉了我们4000亿！”
4000亿，正是杨军艇所计算的去年一年广州市的社会商品零售总额。但是，他又不得不惋惜地说：“广州的吃不是在餐馆吃，与其他城市相比，广州吃饭的地方，或者是以饭店为代表的餐饮业是最不火的，广州到今天都没有餐饮一条街；酒吧街更活不了，做一个死一个。”
此外，杨军艇深信“一方水土养一方人”。“珠江水文化是很内敛、很内向、很狡猾、不张扬的文化。不张扬就造成了广州没有品牌意识。”他认为：“广州不讲品牌直接造成百货公司的经营难度。”
同时，杨军艇指出：“广州自古有街就有铺，所以广州人从来都是就近购物，楼下就有东西卖，没有必要进购物中心，或者进商圈，去百货公司买东西。”
紧邻香港的优越位置，在杨军艇眼里，也是导致广州商业一直如此落后的一大因素。
“广州和香港距离近，是同族同宗，都是广府文化，都说广东话，广州人也有亲戚在香港，买东西很方便，一些高档品牌更没有必要在广州买，这样就流失了购买力。”
杨军艇对观点地产新媒体表示，有能力购买国际品牌的2万元以上工资的购买力中，75%去了香港，留在本土的只有20%。
以下是观点地产新媒体对广东省流通业商会副会长、广州景豪坊购物中心总经理杨军艇的采访实录：
观点地产新媒体：现在北京路引进奥特莱斯，是否正调整到中低端的定位？
杨军艇：北京路现在的光明广场、摩登做了奥特莱斯，但这不是调整为奥特莱斯。这是变成，而不是叫调整，不是说把原来做的调低档。调整是原来经营这个，现在不经营这个。天河城百货和北京路的百货也没调，所以不存在调整问题。光明广场什么都没有经营，也不是一个百货公司，只是经营不下去而已。
观点地产新媒体：广百不是也要引入奥特莱斯吗？
杨军艇：没有，广百现在计划将珠江新城的风尚广百调整为奥特莱斯，北京路的风尚广百则没有调整。
观点地产新媒体：那您怎么看广州商业的发展现状？
杨军艇：商业分为三种：以商圈代表的商业、以百货代表的商业、以购物中心代表的商业。从整个中国来说，广州有一个很大的特点，这三个意义上的商业在广州都是最差的，这个最差的标志是跟广州的经济发展状况不匹配的。
第一，和全国的其他省会城市相比，广州的百货公司和购物中心数量最少。与同等省会城市的发展相比也是最差的。早在1996年，广州就建了中国第一个购物中心天河城，那也是广州的购物中心形象代表。
而回过头来看，去年广州市的社会商品零售额增长20%，社会商品零售额4000亿一年，保持改革开放30年来全国第一名的成绩。
观点地产新媒体：目前广州的百货业这部分发展的现状如何？
杨军艇：首先是我们百货公司少。广州的百货公司五个手指一数就没了；广百原来只有三个，这两年才又发展了十几个。可是到大西北新疆乌鲁木齐就有一个美美百货，里面LV、GUCCI等品牌都有，而这个百货公司对面更是有并列六个百货公司。
第二，广州几乎没有成功的购物中心，唯独能说得出的还是做了十几年的天河城。经过那么多年的养场，那么多年的亏本，现在基本站得住脚的只是中华广场和正佳。中华广场和正佳是经历了惊涛骇浪，现在终于恢复了元气，但是离回本还差十万八千里。而广州的私营百货只有摩登百货一家。
广州第一名单体百货是广百，在全国34个省份的百货店中排名第50名，这跟广州国民经济完全不匹配。去年广百做了40亿，第一名是北京新光天地75亿，上海的杭州百货也有70多亿；而广州的第一名百货店-北京路百货公司才35个亿，和全国第一名差距很大，连长沙都比不上。单体百货第一还没有外资强。这是广州百货落后的标志，也是我们所谓商业落后的标志。
第三，改革开放以来30年，2005年整个中国都把准入证放开了，外资百货随便可以进，至今广东省竟然没有一家外资百货。原来深圳有一家，后来也走了。广州市没有一家外资百货，这和外省的差别很大。百盛是在国内做得最火的外资百货，原来在广州做了两个，但是都不成功；此外，东方百货也来海珠广场开过但都不成功。
观点地产新媒体：这意味着广东只有本土的百货公司？
杨军艇：说广东的百货公司都是本土的，这种意义并不准确。我们把本土和国内分开，可以说中国每个省市都是本土的。每个城市都有这个特点，不能说是广州独有的特点。中国的百货业是跨不了省的，广州没有重庆百货，也没有武汉国际，武汉也没有广州广百；广百也是去哪里都失败，广百曾去成都和武汉发展，最终都撤回来了。
观点地产新媒体：您刚才谈到，这么多年中华广场和正佳还没有回本吗？
杨军艇：怎么可能回本？本是回不了，仅仅是能不能交利息而已。比如正佳24万平方米，如果是投了20亿，向银行借10%，就是4亿。也就是说，借20亿回来盖商场要还银行4亿。正佳前五年收的租不到3亿，今年算它有5亿，开业十年了，前八年收的不到3亿，今年才收4亿多，每年还要交4亿利息给银行。
观点地产新媒体：原因是什么，是本身租金太低吗?
杨军艇：本身租金太低，投资太高是一个原因。商业地产的回报率一般是15年，正佳前五年基本上是很艰难地过日子，现在市场起来了。天河城总共用了12年才回报，正佳还谈不上回报，还在交利息，中华广场也是在交利息。但除了天河城之外其他的租金都不高。
观点地产新媒体：广州的购物中心的问题是什么？
杨军艇：现在广州面临最大的问题是大量的购物中心过剩，这绝对是社会财富的浪费。广州的量绝对的大，这个时候只能看着以后越开越多，只能看将来的优胜劣汰。
我认为，以综合体来说，广州有超过100个商业部分占3万到5万平方米以上的购物中心。金沙洲有8个大的，最大的有30多万。不算南海，番禺多少，然后科学城多少，萝岗就有14个；番禺南站那一带就超过20个，说100个绝对有。这样一算，随便一个区10个就100个。
从面积上看，说说公布出来的商业可怕不可怕。第一个公布在南站，南站地下的商业规划达111万平方米，金融城的地下商业规划面积190万平方米，这两个项目加起来就有300万平方米了；再说白天鹅的一河两岸，大概也有100万平方米商业面积；这就400万了。还有金沙洲的8个购物中心，一个10万都100万平方米。黄岐广佛公路两边全是商业，这里至少10个购物中心。广州目前购物中心加起来200万平方米不到，过了五年就翻了一两倍。
观点地产新媒体：这么多的购物中心和百货，广州商业还是落后？
杨军艇：广州人不购物，做那么多购物中心和百货干嘛？在广州做商业是相当难，能够在广州会做商业的人，那么，他的市场竞争理论拿到内地成功率很高。整个中国国内品牌能够在广东销的全国都可以销，在全国可以销的在广州不一定能够销。比如说我们的欧时力、歌利娅这些品牌，在广州站得住脚的全国都可以。很多在全国站得住脚的进不了广州，因为广州人太挑剔了。
观点地产新媒体：广州商业为什么落后？为什么讲广州人不购物？
杨军艇：第一是广州的文化--“顾吃不顾穿”，把零售额都吃了。广州人的基本世界观，穿得好不如吃得好。相比其他地方，广州先敬罗衣后敬人的文化体现得不深刻。广州人从早到晚都是吃，从早上喝茶到晚上夜宵，而且吃的是正儿八经的三顿饭，几菜几汤的吃，一下吃掉了我们4000亿。但我们的吃不是在餐馆吃，与其他城市相比，广州吃饭的地方，或者是以饭店为代表的餐饮业是最不火的，广州到今天都没有餐饮一条街；酒吧街更活不了，做一个死一个。
第二，珠江水文化是很内敛、很内向、很狡猾、不张扬的文化。不张扬就造成了广州没有品牌意识。不讲品牌，品牌销不出去，营业额就上不去，利润就上不去。我们身上穿的所有东西，从头箍、头发、化妆品、眼镜、项链、手表、衣服、鞋袜、皮带一大堆，就是百货公司经营的东西。结果很可惜广州人不讲附在人身上的产品品牌。这就很麻烦了，同样一个皮带，不买品牌的很简单，到下九路去，多得是10元的东西。但是到太古汇买一个LV，没有三、四万买不下来，一个包等于一般的店两三天的营业额。而销售额的增长，以及利润增长全靠品牌，没有品牌销售增长不了。广州不讲品牌直接造成百货公司的经营难度。
第三，广州历史上就是有街就有铺，就不存在商圈概念。广州从来都没有市场竞争自由形成的很良好的商业布局。广州本身就是大的商圈，在这个商圈里面比较适合小农经济，适合小商铺，不大适合购物中心。以广州古老的骑楼商业为例，两千年的骑楼，就是为商业而设的，就是没有空调的购物中心。有了骑楼就有街便有铺，所以广州人从来都是就近购物，楼下就有东西卖，没有必要进购物中心，或者进商圈，去百货公司买东西。
第四，广州毗邻香港。广州和香港距离近，是同族同宗，都是广府文化，都说广东话，广州人也有亲戚在香港，买东西很方便，一些高档品牌更没有必要在广州买，这样就流失了购买力。广州月薪收入2万元以上的人有30万人，这些月薪2万元以上的人才足够达到消费国际消费品的购买力。但是，2万元以上工资的购买力，75%的去了香港，留在本土的只有25%。
观点地产新媒体：怎么评价广州商圈的定位和现在的发展情况？
杨军艇：广州几乎没有严格意义上的商圈。北京路商业在广州市算是比较有代表性的商业，而且能够代表广州的概念。实际上，更能够代表广州的是下九路，但现在下九路有点没落了，属于低档次了。此外，天河商圈的意义很明晰，商圈也很成功。但是有多少是代表广州市的地域文化呢？从地标来说看不见有广州的文化，天河城没有如广州骑楼这样的地标性建筑。
观点地产新媒体：您怎么看北京路商圈的发展？
杨军艇：北京路历史上是一条商业街，一个古老的商圈，至今已经有一千多年了。历史上，北京路原来是是所有当官人停下来、走进去的地方；大马站，小马站原来是放马的地方。书院群也是这样，那些所有上县城、上省会考试的人在那里停下来住，所以形成了书院群。
改革开放后，北京路的第一步提升阶段是私有化的建立。受惠于市场经济自由竞争的形成，形成了200个商铺的步行街的布局。第二步的提升阶段是地铁的开通。北京路位于二号线的中心部位，这是这个古老的步行街生命基础的重新建立，也确保了它的城市中心商业的地位。现在我们在北京路商圈建一个标准意义上的购物中心，也是提升北京路的形象的一步，建立豪景坊购物中心，希望使北京路在硬件方面得到再次提升。
观点地产新媒体：北京路商圈这种市中心地段，购物中心往往停车位不足，这个问题如何解决？
杨军艇：要吸引高档的消费者就要建停车位，高档消费必备停车位。但是，停车场在中心城市不是必备项目，不要把停车位看得那么重要。香港做购物中心可以不做停车场，在铜锣湾时代广场旁边，刚刚开的西盛广场没有停车场，但是它有足够的地铁能够停。
观点地产新媒体：下九路没落的原因是什么？
杨军艇：这中间原因有很多，很重要的一个原因是广州的城市规划。地铁从陈家祠过了，经过瑞安广场那边，没有经过下九路，于是下九路就很危险了。
观点地产新媒体：现在地铁是不是决定城市商圈的兴衰的一大因素？
杨军艇：商圈的转移、商圈的没落取决于地铁。因为现在中心城市交通运输大量是地铁，不是小车，也不是的士。下九路这个商圈的没落是因为地铁没有经过；之前广州有一个南方大厦的没落，也是因为没有地铁经过。
地铁可以造成商业的没落，现在地铁的布局基本上就固定了中心城市的商业布局。上海、北京、香港都是如此。而香港铜锣湾200年、尖沙嘴200年，都是地铁修好了，这些商圈便固定了。一般城市形成商圈之后不敢变动，也是转移不了的。
嘉宾介绍：杨军艇
任职简历：
-1980年供职于广东省人民政府财贸办公室。
-1992年受省政府委派筹建广东天贸集团及天河城。此期间历任：广东天贸（集团）股份有限公司副总裁/广东天贸集团百货公司董事长/广东天贸南大百货公司董事长/广东天贸娱乐有限公司董事长/广东吉之岛（天贸）有限公司副董事长。
-2004年筹建及经营中怡时尚购物中心，任CEO。
-2007年任太阳新天地购物中心董事总经理。
-2013年8月任北京路城央综合体景豪坊购物中心总经理。
现任社会职务：
-中购联购物中心发展委员会专家委员。
-中国购物中心专家委员（中国商业联合会购物中心专业委员会颁发）。
-广东省流通业商会副会长。
获奖记录：
-广东省（1978-1998年）改革开放三十年商业十大优秀人物。
-广东省2005-2010年五大风云人物。
-广东商业地产金牌操盘手（2003-2013年）。