商业地产的超额回报在降低

　　2012城市观点论坛成都行?现场快讯：10月28日，北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹在2012城市观点论坛成都行上表示，目前，除了城镇化模式的超额收益在消失外，商业地产的超额回报也在降低。

　　杜丽虹在演讲中称：在市场整体增速放缓中，一些简单的模式创新曾经创造过一些超额的回报。比如在10、11年，三四线城市房地产销售在全国的市场份额的占比就从09年35%上升到11年将近50%这样的水平，在这个过程中，像恒大、碧桂园等等企业的扩张取得了快速的成长的过程。但是应该说目前三四线城市的销售额在全国商品房的销售额中占比已经在45%—50%这样的水平上。我个人认为短期内不太可能会突破50%，也就是说随着市场份额的增长停滞，这种城镇化模式的超额收益在消失。

　　除了城镇化模式，中国的地产市场上还有一类企业是曾经获得了很丰厚的超额回报的，就是商业地产的开发销售模式的企业，典型的代表就像SOHO这一类的企业，但是这种超额回报也在降低。截止到今年8月底全国累计施工中的办公面积是1.7亿平，相当于11年的8.5倍，而累计施工中的商业用房，零售物业达到5.8亿平，相当于11年全年销售面积的7.4倍，在供给快速增长的同时，商业地产的销售速度在减缓，到今年前半个月办公楼的销售金额同比是负增长2%，而零售物业的销售金额同比只微增了6%，在这样的情况下，像SOHO和其他商业地产的企业，或主动或被动的转向了更多的持有商业物业。