基于耦合的城市商圈和商业地产互动关系探讨
内容摘要：本文引入耦合理论的概念来研究商业地产与商圈互动关系，根据两者之间相互作用的辩证关系证明其存在的系统耦合性，阐述了两者在功能、环境、市场和品牌等方面的耦合关联及互动发展，并在此基础上得出建议和结论。
关键词：耦合理论 商业地产 城市商圈 互动发展
城市商圈和商业地产的耦合机理分析
《现代汉语词典》将“耦合”解释为，“两个或两个以上的系统或运动方式之间通过相互作用而彼此影响联合起来的现象”。系统耦合指两个以上(含两个)性质相近的系统相互作用、彼此影响和融合，进而形成新的更高一级结构——功能统一体的状态和过程，它既是一种状态，又是一种过程。通过系统耦合结合而成的、新的成分更为复杂、结构更为合理、更高级的功能体就是耦合系统。城市商圈和商业地产通过系统耦合形成相互依赖、相互协调、相互促进的良性互动关系。
（一）城市商圈决定商业地产合理选址
商业地产选择店址非常重要。经营者首先要进行商圈分析，了解商圈内人口分布及市场状况，在此基础上明确商圈规模、形态，评估经营效益，衡量店址的使用价值，并选定适宜的地点、规模和商品方向，使商圈、店址、经营条件协调融合，以吸引更多的顾客，获得较大的市场，从而创造出经营优势。此外，商圈分析还有助于商业地产制定合理的竞争策略，形成行之有效的市场开拓战略，从而加快资金周转，提高商业地产运作效率。日本商业地产之所以发展迅速，与择地有方很有关系，如7-11超市将商圈定义为：以定位的店铺为中心，八成以上来店铺顾客所居住的地区，交通条件为10-20分钟，开车5分钟左右，周边1-3公里，普通商业地产商圈内最低人口为3-5万人，大型商业地产为5-7万人。7-11商业地产因此连续在东京主要街道不断开设新店而逐渐发展起来。
（二）城市商圈功能引导商业地产的市场定位
城市商圈划分体现了城市商业的总体布局，明确了不同区域所承担的不同商业职能。相应地，商业地产的开发类型也将会在不同的商圈表现出不同的类型。例如在核心商圈内，商业地产的开发一般是以大型的购物中心、Shopping Mall、各类高档写字楼为主，而在次商圈及周围商圈内则以大型商业地产、货仓式商场、便利店等中小型的商业地产类型为主。不同商圈为不同商业地产类型提供了发展条件，这些商业物业既满足了商圈内商业经营的要求，又满足了消费者对于购物设施与环境的需求。消费者特征是定位商圈功能的重要因素，城市各商圈以其独特的商业功能和商业特色吸引特定的消费群体。CBD商圈因聚集了大量的白领阶层，而经营的商品就以中高档为主。面对这样的消费群体与商品经营档次，商业地产开发在建筑规划、招商、业态组合、物业管理等方面必须具有较强的针对性。
（三）商业地产开发推动城市商圈升级换代
商业地产开发给城市传统中心商圈带来新的活力。经过合理的规划建设，改善了原来传统中心商圈在街道路面、建筑立面、配套设施等方面的面貌，景观环境及生态环境质量明显提高。通过大量商业地产的开发，商圈全方位的商业包装和营销宣传所形成的“区位品牌”效应，大大改善了传统中心商圈的形象。大资本、大商家以物业规模大、投资额高、投资主体多元化、多业态组合等为特点逐渐代替了老字号和夜市等传统商业，极大地提高了城市商圈零售商业的档次。大型商业地产往往拥有包括主力店和半主力店、旗舰店、品牌店、专卖场等在内的数千个商铺，充满了持久旺盛的经营活力，是一种辐射力很强的超大规模商业设施。它们的运行改变了旧城市商业群的布局，有效地整合了商业资源，使商圈品位和档次得到极大提高，有的甚至出现整体升级。
（四）商业地产开发促进城市商圈重新布局
商业地产开发与商圈关联度极高，商圈规划可指导商业地产的合理布局，有效避免不均衡发展现象。反过来，在城市周边发展水平不高的区域内，商业地产的开发将带动这些区域商业的发展，满足人们日益增长的购物需求，促进城市商业向外扩展，从而促进城市商圈重新布局。以成都市为例，成都新兴商业形态和次商圈还不发达，传统商圈主要集中在城中心，然而随着市民消费品购买力逐年提高，以及消费结构升级速度明显加快，更多的商圈因此迅速成熟，并不断消化这样的消费力，成都商业物业的投资潜力逐渐释放。从目前成都商业布局的变化，尤其从超市这种业态的扩张情况来看，新一轮商业建设项目正推动着全市商圈布局向西向南移，商业地产投资的新方向将成为引导新商圈逐渐成长的动力所在。
耦合机制下城市商圈和商业地产的互动发展
功能耦合。商业地产开发要根据商圈现有的资源禀赋，以增强商圈企业的异质性，提高商圈业态的关联度为基础而实施。比如，参照国际CBD的先进经验，城市中央商务区的房地产开发配置中写字楼、高级商务公寓及酒店娱乐应按比例来修建。CBD良好的业态结构使CBD区域24小时充满活力。商业地产的开发借鉴这样的规划思路，保持商务活动中心和信息中心的功能继续增强，促使该区域内的物流、资金流、信息流交汇，向周边地区辐射到整个城市，带动地区的经济发展。
环境耦合
商业地产开发要考虑和谐地与商圈环境联系起来，融为一体。商业地产开发要深入分析商圈内生态环境潜力和生态环境限制，以商圈空间扩展分析为依据，设计形成点、线、面相结合的生态绿化系统。商业地产开发还要与商圈规划理念相融合，才能使商圈的软硬件环境达到协调。商业地产开发还必须抓好商圈基础设施建设。在商圈内配合空间整合对重大交通设施和网络进行规划， 解决交通流线问题，将有效提升商圈的外部形象，带动商圈的商业繁荣，为商业地产的开发铺平道路。
市场耦合
虽然商圈建设需要政府规划立项，政府的引导和规划在商圈建设中有着举足轻重的作用，市场的投资、运作只有在政策的指引下才能得以顺利运行。但是商圈不是规划出来的，而是产业发展到一定阶段后的自然产物。商圈建设不能单纯依靠政府，也不能单纯依靠市场，只有顺应市场才能得到很好的发展。同样，商业地产开发除政府要发挥规划、引导、监督的作用外， 也离不开企业的积极参与，具体实施是依靠市场自身力量，在企业商务活动的自觉推动下形成，政府与企业互相协作。
品牌耦合
商圈通过集中广告宣传力度，利用群体绩效，形成商圈的“区位品牌”。“区位品牌”是众多企业品牌式精华的浓缩和提炼，更具有广泛的、持续的品牌绩效。商圈形成“区域品牌”后，就可利用品牌价值，吸引更多商业地产开发商的加盟，进一步增强商圈的比较竞争优势。商圈品牌价值是商圈品牌的最终追求，是商圈品牌营销传播活动的终极目标。对商圈品牌价值进行管理，就是要使商圈价值得到顾客的认可，增强顾客对商圈品牌价值的信心指数，这种信心确立过程直接影响顾客对商业地产购买的最终决策。同时商业地产的强力营销无疑又为商圈品牌价值的提升起到了促进作用。
结论
商圈和商业地产建设离不开政府的参与和支持。政府可以为商圈和商业地产的发展提供良好的政策环境，即使商业地产与城市的生产力发展水平和经济活动相吻合，又兼顾与城市商圈的联系，使商业地产有商业氛围的烘托。政府还可以通过政策手段为企业营造良好的市场环境。
商圈和商业地产建设要充分运用专业机构的优势。商业地产与生俱来的缺陷是多数开发商由住宅开发转战商业地产开发，在理论和实践方面都较薄弱，商圈和商业地产开发专业化程度不够。与此同时，商业地产是资金与资产的转换，作为可经营的不动产，必须依靠前期的科学论证，专业的商业硬件设计，成功的招商控制，以及对商业地产后期的良好运营管理等才能实现。而中介专业组织通过“整合资源”的专业运作，特别是在为商业地产运营招商上，具有开发商所不具备的专业优势，因此商圈和商业地产开发必须充分利用好各类中介代理机构的专业化服务，以保证商圈和商业地产建设在更高层次上实现互动发展。
参考文献：
1.任继周,万长贯.系统耦合与荒漠—绿洲草地农业系统—以祁连山—临泽剖面为例[J].草业学报，1994（3）
2．王波，周波，康志华新经济条件下城市cBn的建设及其对人居环境的影响一以成都市为例[J].西南民族大学学报(人文社科版)，2004(1)