住建局更名，一个时代落幕了
当时代转身，总有一些细微的变化走在前面。最近，有不少地方把“住房和城乡建设局”改名为“住房和城市更新局”。“住房和城乡建设局”，就是我们常说的“住建局”，地产人应该说是再熟悉不过了。在我国，住建局属于城建系统的重要单位，主要承担建设工程审批、建筑建材业监管、房地产市场监管、住房保障等等职能。
湖北，这次是跑的最快的。
武汉市住房和城市更新局挂牌；
襄阳市住房和城市更新局挂牌；
十堰市住房和城市更新局挂牌；
仙桃市住房和城市更新局挂牌；
神农架林区住房和城市更新局挂牌；
......
据最新数据显示，截至6月5日，湖北省的17个市（州）的住房和城乡建设局已纷纷完成更名，变身为住房和城市更新局，并已正式挂牌运作。事实上，早在2024年4月11日，深圳市便已率先以“城市更新局”名义发布文章，其中首篇即为《深圳市城市更新局主要职能》。此次住建局的批量更名，不应被视为一个孤立的现象。从目前的情形来看，湖北的这一动作或许标志着一个全新的趋势的开始，预计将有更多城市紧随其后。
同时，我们也不应排除住房和城乡建设部这一顶层设计的身影，其对此次变革的影响和推动作用或许值得我们进一步关注和思考。
名称的微妙更替，背后蕴藏着深远的意义。从“住建局”到“住更局”，意味着部门职能、工作的重心可能发生转向。字面之下，我们能够窥见一二。所谓“建设”，着眼于住房的从无到有，解决基本的居住需求；而“更新”，则着重于从有到优，追求住房的质量和升级。
因此，往昔住建局的核心任务在于住房的增量建设和管理，而如今住更局的出现，则意味着对住房供应结构的优化和调整成为重中之重。这不仅仅是一次名称的变更，更是相关部门职能的一次深刻调整。更深层次地，这一变化象征着一段时代的终结与新时代的全面开启。它预示着，“大拆大建”的基础设施建设时代已经逝去，而“修修补补”的城市维护时代正加速降临。名称，往往是一部时代的历史。大基建时代的标志是新生，而大维修时代的特点是修复与改善。
这一转变的幕后推，实际上是近年来我国房地产供求关系的剧烈变动。去年，高层已经明确作出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”的判断。
换言之，中央认为房屋供应已经过剩，房地产市场已由卖方市场转变为买方市场。这也是为何新房和二手房都在积极“去库存”的原因。这就像是“秃子头上的虱子”，明眼人一看便知。新建和增量已难以为继，但存量资产的盘活和优化仍有可为，正如央企对存量资产的盘活一样。
此外，我国许多房屋已到了集中更新维修的阶段。统计数据显示，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，约有20%已建成超过30年，预计到2040年前后，这一比例将达到80%。目前，部分建于建国初期的小区已沦为危房，不仅居住体验不佳，还可能对人体安全构成威胁。
据住建局统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，约22万栋老旧小区亟待改造更新。这些小区有的已成为危房，有的外观设计过时，有的户型过时，有的卫生设施不配套......
据统计，我国城市更新存量总市值约达500万亿元，这一庞大的市场体量令人瞩目。在当前经济环境下，每年城市更新所释放的经济价值更是显得珍贵。因此，我们不难理解“住建局”更名的原因。
此外，提到城市更新，不得不提新加坡。该国早在50年前就开始进行城市更新。1974年，新加坡成立了名为“重建局”的部门。我国当前的房地产新发展模式，实际上就是借鉴新加坡模式。这个国家将成为我们探索发展道路上的一个重要“石头”。
不仅仅是居所，我国建的“老龄化”问题，可能比人口老龄化更为迅速、猛烈、提前。我们被誉为“基建狂魔”，在过去的数十年里，受土地财政模式推动，我们修建了无数的铁路、公路、高速公路和桥梁。
然而，随着近两年地产市场的低迷，土地财政逐渐消退，“大基建”、“大扩张”的时代已经落幕。基建的“老龄化”问题，直接带来的就是安全隐患。无论是道路塌方，管道漏电漏水，还是房屋脱落，这些问题已经逐渐暴露出来。
近年来，诸如梅州高速塌方，官方将其归因于高速缺乏养护和恶劣自然天气的叠加影响。今年南方的暴雨，洞庭湖的决堤，以及许多城市一下雨就淹的情况，都值得我们高度关注。
以郑州的“7.20”大雨为例，虽然极端天气是其主要原因，但也暴露了城市基础设施老旧的问题。数据显示，我国公路养护里程已达到525万公里，养护比例高达99.4%，几乎所有的公路都进入了老化养护阶段。此外，我国约40%的桥梁已使用20多年，技术等级低的带病桥梁占30%，超过10万座桥梁处于“危桥”状态。城市燃气、供水、污水、供热等老旧管网的改造，也迫在眉睫。“大基建时代”已经过去，“大维修时代”已经来临。未来很长一段时间，我们将全面进入以“维修”为主题的后基建时代。
城市更新的行动并未限于纸上谈兵，实际上，它已经脚踏实地地展开了。常言道，巧妇难为无米之炊。最近，关于“城市更新”的举措备受外界瞩目，其中最引人注目的便是中央财政直接拨款超过百亿，投入真金白银。
财政部和住房城乡建设部已经选定了首批15个示范城市：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安，并为这些城市的城市更新工作提供定额补助。
补助的额度也有所区分：东部地区每个城市的补助总额不超过8亿元，中部地区不超过10亿元，西部地区不超过12亿元，而直辖市则不超过12亿元。我想指出的是，城市更新并非简单的城市翻新。翻新不过是给城市换上一套新装，实质上并无太大变化；而更新，则应该是城市的一种重构，是一种质的飞跃。
近年来，你会明显感觉到一切都在变化，许多过去的中国式创富叙事已不再适用。大维修时代，不仅是经济格局的变化，也是财富的巨变，背后的投资和造富逻辑也将随之改变。时代已经改变，钱的流动方向也发生了变化，预期也随之改变。只有紧邻水源的地方，才能最先接到水。有战略眼光的人能够从一点窥见全貌，走在时代变迁的前沿。
在很长一段时间里，我们可能难以看到大的趋势，中间可能只是些小波浪。我曾说过，这几年最大的确定性就是不确定性。大环境并非个体所能决定，我们需要在不确定性中寻找确定性，去拥抱不确定性。