详解城市更新的「深圳模式」和「广州模式」

       所谓“城市更新”是指对特定的区域，包括旧工业园区、旧商业街区、老旧住宅区、城中村等进行综合整治改造。

      城市更新的开发模式主要有三种方式，即政府型主导型、政府主导下的开发商参与型和开发商主导型。

       现在的城市更新主要集中在一线城市的北京、深圳、广州等，一些地方性的全国头部房地产企业万科、富力等依靠地缘优势在做城市更新。项目的规模可大可小，更多的是较大的城市更新项目。城市更新项目最大的不确定性就是项目的周期较长，主要体现在前期土地的手续办理周期较长，几年甚至十几年。

      随着地产行业的深度调整，没有利润可赚的地产开发商会从三、四线城市陆续退出来。人口还会向中心城市聚集，一线城市的土地供给依然会十分紧张，而城市更新将成为一线城市开发的大蛋糕。

      未来能生存下来的民营地产公司，城市更新是个新的赛道。

     下面来分析一下主要的两种模式。大家都知道，深圳的城市更新是以“市场主导”为主。广州的城市更新，是以“政府主导”为主。但更准确地来说，深圳是“市场主导，政府引导”的城市更新模式，广州是“政府主导、市场运作,统筹规划、节约集约,利益共享、公平公开。”

      今天，我们就简单讲讲市场主导和政府主导的区别。

市场主导—深圳

       深圳市政府在探索城市更新模式的过程中发现：整个改造项目涉及利益群体复杂且多，产权非常分散。

      为了避免产权分散导致推进难，于是深圳提出：政府不在作为改造的唯一组织主体，允许由权利主体（也就是村集体）自行实施，市场主体（也就是开发商）单独实施或（村集体和开发商联合）城市更新。

      所有权利主体通过“以房地产作介入股成立或者加入公司”，“与搬迁人签订搬迁补偿安置协议”以及“房地产被收购方收购”等方式，形成单一主体，与村集体签订改造合作协议。

       这就突破了原有的“先腾退土地，在由政府进行招拍挂”的传统做法（早期的广州旧改，就是这种模式）。

       这时，政府的角色发生了改变。政府主要负责规划和搭建平台，村集体内部的土地确权、补偿范围、收益分配均由村集体组织自行负责，再由村集体组织这单一市场主体单独实施或与开发商合作实施，避免了政府的直接介入。

      总的来说就是，政府不在干预“做大蛋糕”这个过程，政府在规划和监管层面发挥作用。“做蛋糕”这个过程，由村集体或与开发商一起承担。最终把蛋糕的一部分，分成给回政府。

      这也就是为什么开发商偏爱这种模式的原因之一。因为灵活性强，操作性高，蛋糕做多大，取决于跟村集体的协商结果，最终只需要满足政府的利益诉求就行。

政府主导—广州

       广州的模式，相信大家都很熟悉，我们就不展开来讲。简单的来说，在广州的城市更新里，政府既是“裁判”，也是利益分配者。这个“蛋糕”有多大，政府说了算。

      政府用成本核算的方式，规定了这个改造项目的融资量有多大。并且按照相应的规则，政府，村集体以及开发商获得相应部分。在整个过程中，都要接受政府制定的规则。

       例如，所有的表决文件和结果都要抄送给政府，所有的方案文件都要得到政府的批复之后才能实施，所有的开工程序，开工节点都要按照政府的指示和计划。整个改造过程，既要遵守顶层设计的要求，也要接受政府的监督，不允许越界以及私办。

        这就是广州“强政府”特色，也是广州旧改的特征。

总结