商业地产热起非偶然

　　从“国四条“到“国十一条”，再到国土部下发土地调控的19项措施，中央政府在今年年初密集出台了一系列调控房地产的政策措施。

　　这些政策措施直接影响到了住宅市场，住宅市场降温明显。与此同时，人们的投资转向商业地产，商业地产再度成为投资热点。

　　本轮宏观调整催热商业地产，看似偶然。今年一系列的政策调控，主要针对住宅地产，而没有直接涉及商业地产。政策调控对于住宅投资的打压，必然将投资资金引导向其他的投资方向，其中很大一部分资金转向了商业地产市场。

　　目前市场上住宅和商业价格倒挂，住宅价格处在高地，商业价格却处在洼地。况且商业价值投资回报率高，物业价值会呈几何级增长，物业增值能带来稳定的现金流。在这种状况下，民间投资者开始大量购入写字楼、商铺等商业物业，是必然的事情。而不少地产商，包括以前专做住宅市场的开发商，也纷纷转向投资商业地产开发来弥补盈利的不足。

　　于是，商业地产开始热了起来。很多人相信商业地产的春天已经到来，并将会迎来新一轮发展契机。

　　然而，假如我们仅从政策角度来看待商业地产热起的偶然因素，那无异于“一叶障目，不见泰山”，无法看到中国商业地产发展中的根本动力，自然也无法看到商业地产发展的未来走势。

　　事实上，除了房地产政策调控的影响外，当前投资渠道狭窄也导致了社会资本纷纷涌向商业地产。目前，据说居民储蓄大概30万亿，社会闲散资金充裕。而当前股市遭受重创，人民币面对升值压力，通货膨胀预期上升，社会资金需要寻找投资出口。近期出现的“蒜你狠”、“豆你玩”的现象已足以反应了当前投资渠道狭窄的现实。在这样大背景下，商业地产吸引投资者的关注重点，成为最具吸引力的投资渠道之一，也非偶然。

　　更重要的是，中国正在进入城市化发展的“钻石时期”，无论是否有政策打压住宅市场，商业地产在未来20-30年里都将迎来一个发展的高峰期。

　　美国诺贝尔奖得主、著名经济学家斯蒂格利茨将中国的城市化与美国的高科技发展相提并论，认为二者都将是影响21世纪人类社会发展进程的两件大事。中国城市化的重要影响自不待言，对中国商业地产的发展尤其重要，因为城市与商业地产之间的关系必不可分。

　　城市是商品流通的中心，而商业地产是商品流通的载体。城市化水平的提高必然会促进商业地产的发展。经济增长和工业、服务业的发展，带来写字楼的需求；人口集聚以及居民收入和消费水平的提高，会带来对零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产的强劲需求。

　　从1992年到现在，我国城市化大概每年平均提高1.12个百分点。如果继续保持这种速度，如果要达到发达国家的水平，即70%以上，还需要20年。根据中国当前的城市化速度，每年将有1300万人进城。如果按照每人商业配套1平方米，将是1300万平方米的增量。

　　这是多么惊人的发展潜力！我们不能不认可这一点：中国城市化进程加快，才是商业地产发展的根本动力。

　　尤其需要关注的是，在我国经历第一轮城市化后，今天我国大规模的城市化已开始转向二三线城市，掀起我国第二轮城市化，目前这些城市的城市化率在40%-70%期间，正进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。随着改革开放的深入与沿海地区产业转移的发展趋势，二三线城市居民的购买力将会进一步大幅提高，部分地区甚至与一线城市相差不大，对商业地产有大量需求。但二三线城市的地价远远低于一线城市，开发成本较低。二三线城市的城市化发展为商业地产提供了广阔的发展商机。

　　中国有数百个正在迅速发展二三线城市，我们不能不认可这一点：随着中国城市化进程加快，商业地产发展将进入黄金发展期。

　　商业地产热起看似偶然，而非偶然。谁把握了商业地产发展的动力和趋势，谁就能分享到更多商业地产市场的奶酪！