重磅！征地流程 “松绑”，城市更新全面提

在城镇开发边界内实施成片开发征收土地，不再单独编制土地征收成片开发方案。

在城中村改造加速推进、房地产发展模式转型以及“十五五”城市发展进入存量时代的背景下，这一政策不仅意味着审批效率提升，也标志着城市更新逻辑正在发生深层变化。

长期“堵点”

征地审批曾拖慢城市更新节奏

过去，在城镇开发边界内进行成片开发征地时，需要单独编制《土地征收成片开发方案》。这一方案需明确：

• 公益性用地比例

• 开发实施时序

• 社会经济效益评估

• 用地结构与规模

完成方案编制后，还需报省级政府审批。整个流程往往耗时数月，甚至更长时间。

在城市更新实践中，这一制度带来了一系列现实问题：

一方面，许多城中村改造项目在拆迁完成后，土地却迟迟无法完成报批，导致安置房建设延迟。

另一方面，产业项目难以同步落地，影响园区和片区更新的整体推进节奏。

对于投资主体而言，征地周期的不确定性也增加了项目开发成本和资金压力，使不少城市更新项目在推进过程中频繁“卡壳”。

流程再造

审批效率有望提升30%—50%

此次发布的新政，核心在于通过流程再造提升用地审批效率。文件明确，在国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，如果因成片开发需要征收土地，不再单独编制土地征收成片开发方案，项目可依据规划直接推进用地报批。与此同时，多项配套改革同步推出：

一是强化规划统筹
地方政府可依据国土空间规划“一张图”直接确定项目用地范围，并同步推进征地前期工作。

二是简化审查事项
用地报批过程中不再审查压覆重要矿产资源等部分内容，一些历史遗留违法用地问题可由地方政府承诺处置。

三是进一步下放审批权限
自然资源部权限内的用地预审和先行用地项目，委托省级自然资源主管部门办理。

业内普遍预计，这一系列措施将使相关项目审批周期缩短30%至50%。对于大量依赖征地推进的城市更新项目而言，这意味着项目落地速度将明显提升。

城中村改造迎来政策加速

此次政策出台，与当前全国范围推进的城中村改造行动高度契合。

近年来，中央多次提出加快城中村改造与保障性住房建设，但在具体实施过程中，一些项目由于征地审批周期过长，出现“拆迁完成、建设滞后”的情况。

新政在细节层面也对这一问题进行了回应。

政策明确，城中村改造项目中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地，只要面积原则上不超过项目总面积10%，用于保障性住房或公共服务设施的，可以办理新增用地审批和供应。这一规定为城市更新项目提供了更大的操作空间。

过去难以纳入整体开发体系的零散土地，如今可以更加灵活地参与更新项目，从而提高土地利用效率。

在一些地方实践中，通过提前介入和流程优化，征地审批周期已经显著缩短。部分城市通过专班服务和并联审批机制，实现拆迁补偿完成后数月内完成用地报批，大幅提升项目推进效率。

随着国家层面政策落地，这类经验有望在全国范围推广。

房地产用地逻辑正在改变

相比流程优化，更值得关注的是此次政策释放出的土地供给导向。文件明确提出：新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，优先支持城市更新和存量盘活。这一导向意味着，中国城市土地资源配置逻辑正在发生变化。

过去很长一段时间里，新增建设用地往往优先用于房地产开发，城市发展在一定程度上依赖“增量扩张”。但在房地产市场进入新阶段后，城市发展模式也在逐渐转型。

在“十五五”时期，城市建设将更加注重：

• 城市更新

• 保障性住房建设

• 产业空间优化

• 存量土地盘活

随着新增房地产用地逐步收紧，城市发展的重点将从外延扩张转向内涵提升。换句话说，中国城市发展正在进入“存量运营时代”。

存量盘活成为土地管理新逻辑

此次政策还提出建立新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制。简单来说，地方政府只有在盘活一定规模的存量建设用地后，才能获得相应的新增用地指标。

这一制度将倒逼各地加快：

• 闲置土地再利用

• 低效工业用地改造

• 老旧片区更新

• 城中村改造

与此同时，金融工具也正在为存量盘活提供支持。截至2026年初，全国已有多个省市通过专项债资金收购闲置存量土地，规模超过数千亿元，为城市更新项目提供资金来源。

随着政策与金融工具形成合力，存量土地盘活正在成为城市更新的重要抓手。

城市更新竞争正在发生变化

征地流程优化只是城市更新效率提升的第一步。

从行业发展趋势来看，未来城市更新的核心竞争力将不再是简单的空间改造，而是：

• 产业导入能力

• 空间运营能力

• 资产管理能力

随着房地产开发逻辑逐渐弱化，仅依靠建设物业获取收益的模式已经难以支撑城市更新项目的长期发展。未来的城市更新项目，需要通过产业招商、商业运营和资产管理，实现土地价值与城市功能的同步提升。

对于城投平台、房企和投资机构而言，这也意味着必须逐步从“开发逻辑”转向“运营逻辑”，通过产业导入与资产管理实现长期价值增长。

城市更新进入“效率与运营并重”的时代

此次发布的征地新政，看似只是审批流程的优化，但其背后折射出中国城市发展模式的深刻变化。

征地流程简化，为城市更新项目提供了更高的落地效率；土地供给结构调整，则为存量资产盘活打开了更大的空间。

未来几年，中国城市更新将逐渐形成新的发展逻辑：存量为王、产业为核、效率为先。

在这一轮城市更新浪潮中，谁能够率先完成从“开发思维”向“运营思维”的转型，谁就更有可能在新的城市竞争格局中占据主动。