顶层设计、策划、规划、总规、控规、修规、概念性规划之间的关系

策划无定法。策划就是策略，策划就是通过谋划、创意和论证，充分考虑景区项目的现有条件和发展趋势，通过顶层设计，提出具有巨大价值的目标又可落地执行的最佳方案的活动。策划就是全盘“策”动，就是一个“活”字；策划就是运筹帷幄，决胜千里，就是一个“胜”字。策划是战略、策略、理念、经验、市场、前瞻、格局、创意的集大成者。

规划有通则。就是规规矩矩的“划”，是按规定办事。按领导旨意做事。规划不是不重要，是大多数的规划公司在做“搬运工”，千遍一律模式化的规划，导致千景一面，万房一色……避重就轻，只重视效果图，不重视市场。恨不得把《清明上河图》的所有场景搬到效果图上来，谁说我们不专业？谁说我们不重视？谁说我们不卖力？你看，我们规划的景区大门多么的高雅大气，哪怕是景区的洗手间，我们也设计得这么漂亮……

可是，你想过没有建设这么高雅大气的大门得花多少钱？这钱从哪里来？游客来了喜欢不喜欢？总是在景区的规划概念、效果图表、理论体系上下大功夫花大力气，却往往忽视景区建设单位的融资投资能力，市场接受能力，游客的体验需求能力。

规划方案完成了，甲方没有这么多钱投资建设？能不能吸引大量游客？那不关我们规划方的事。景区项目没有成功，那是你们甲方开发资金不到位，那是你们甲方没有策划好。只要总体规划方案完成，只要付清规划项目款，哪管景区以后“洪水滔天”？规划方的小团队让公司和自己赚了个盘满钵满，拍拍屁股，潇洒吻别，又屁颠屁颠的踏上了忽悠另一个景区的康庄大道。

策划与规划各自任务不同 

景区策划的基本任务是：针对明确而具体的目标，通过各种创造性思维和操作性安排，形成行业核心、商业模式、文化标杆、主题品牌、游憩方式、产品内容、服务特色，从而形成独特的旅游文化的“顶层设计”，建构有效的营销促销体系和体验体系，促进区域旅游经济可持续的良性发展，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。

景区规划的基本任务是：通过确定发展目标，提高吸引力，综合平衡游历体系、支持体系和保障体系的关系，拓展旅游内容的广度与深度，优化旅游产品的结构，保护旅游赖以发展的生态环境，保证旅游地获得良好的效益并促进地方社会经济的发展。

中国的旅游景区（包括城市）的规划出现了两大极端

第一大极端表现是推倒思维：推倒山，填平水，拆毁民房甚至古建筑。不管山魂水魄，不管民心民意，不管子孙后代，只管发展经济，推倒一切重新开始。

第二大极端表现是大饼思维：丘改山，塘变湖，尽管拿来抄来，生搬硬套。以模式去套模式，以规划而规划，以放大而放大，十里变十平方公里，不管投资能力，不管市场接受能力，不管项目属性，更不去提炼与构筑项目的核心价值。

总规、控规、修规、概念性规划之间的关系

      总规、概规、控规、修规到底什么意思，做规划的不能不懂。总体规划到控制性详细规划然后到修建性详细规划，其实是由宏观到微观、由浅到深的过程。

  总      规  

总体规划

       在开发、建设之前，原则上应当编制总体规划。小型可直接编制控制性详细规划。总规通俗地说就是依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

总体规划的期限一般为10至20年，同时可根据需要对的远景发展作出轮廓性的规划安排。对于近期的发展布局和主要建设项目，亦应作出近期规划，期限一般为3至5年。

总体规划的任务，是分析客源市场，确定的主题形象，划定的用地范围及空间布局，安排基础设施建设内容，提出开发措施。

总体规划内容：

1、对的客源市场的需求总量、地域结构、消费结构等进行全面分析与预测。

2、界定范围，进行现状调查和分析，对旅游资源进行科学评价。

3、确定的性质和主题形象。

4、确定规划的功能分区和土地利用，提出规划期内的旅游容量。

5、规划的对外交通系统的布局和主要交通设施的规模、位置；规划内部的其他道路系统的走向、断面和交叉形式。

6、规划的景观系统和绿地系统的总体布局。

7、规划其他基础设施、服务设施和附属设施的总体布局。

8、规划的防灾系统和安全系统的总体布局。

9、研究并确定资源的保护范围和保护措施。

10、规划的环境卫生系统布局，提出防止和治理污染的措施。

11、提出近期建设规划，进行重点项目策划。

12、提出总体规划的实施步骤、措施和方法，以及规划、建设、运营中的管理意见。

13、对开发建设进行总体投资分析。

总体规划的成果要求：

1、规划文本。

2、图件，包括区位图、综合现状图、旅游市场分析图、旅游资源评价图、总体规划图、道路交通规划图、功能分区图等其他专业规划图、近期建设规划图等。

3、附件，包括规划说明和其他基础资料等。

图纸比例，可根据功能需要与可能确定。

政府主导的主要包括总规和控规

  概      规  

概念性规划

介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。

概念性规划主要内容：

概念规划的内容主要是对城市发展中具有方向性、战略性的重大问题进行集中专门的研究，从经济、社会、环境的角度提出城市发展的综合目标体系和发展战略，以适应城市迅速发展和决策的要求。

与总体规划设计相比:概念规划强调内容简化，区分轻重缓急，注重长远效益和整体效益。概念规划提供的是客观的全局性的发展政策与设想，在微观层面(具体操作层面)具有不确定性、模糊性和灵活性的特点，微观层面的内容可根据环境的变化及时调整。

概念性规划成果要求：

图集，包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区图、项目布局示意图、标志性景观及风格控制示意图、概念性规划总平面图、道路交通系统规划图、土地利用规划图、重点项目示意图及相关文字和图表说明等。无须配备文字说明书。

  控      规  

控制性详细规划

在总体规划的指导下，为了近期建设的需要，可编制控制性详细规划。

控制性详细规划的任务是，以总体规划为依据，详细规定区内建设用地的各项控制指标和其它规划管理要求，为区内一切开发建设活动提供指导。

控制性详细规划的主要内容：

(1)详细规划规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，详细规划规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；

(2)详细规划规定各地块的控制指标(包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等)；

(3)详细规划确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；

(4)详细规划根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；(5)制定相应的土地使用及建筑管理规定。控制性详细规划需收集

以下基础资料：

(一)总体详细规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

(二)土地利用现状，用地分类至小类；

(三)人口分布现状；

(四)建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

(五)公共设施规模、分布；

(六)工程设施及管网现状；(七)土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；

(八)所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。

控制性详细规划文本的内容要求

(一)总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；

(二)土地使用和建筑详细规划管理通则；

1.各种使用性质用地的适建要求；

2.建筑间距的规定；

3.建筑物后退道路红线距离的规定；

4.相邻地段的建筑规定；

5.容积率奖励和补偿规定；

6.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；

7.有关名词解释；

8.其他有关通用的规定。

(三)地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；

(四)各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

1.详细规划指标一般为以下各项：

(1)用地性质；

(2)建筑密度(建筑基底总面积/地块面积)；

(3)建筑控制高度；

(4)容积率(建筑总面积/地块面积)；

(5)绿地率(绿地总面积/地块面积)；

(6)交通出入口方位；

(7)停车泊位及其他需要配置的公用设施。

2.指导性指标一般为以下各项：

(1)人口容量(人/公顷)；

(2)建筑形式、体量、风格要求；

(3)建筑色彩要求；

(4)其他环境要求。

控制性详细规划图纸的内容要求

(一)详细规划位置图。图纸比例不限；

(二)详细规划用地现状图。图纸比例为1/1000~1/2000，分类画出各类用地范围(分至小类)，标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时可分别绘制；

(三)详细规划土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出详细规划各类使用性质用地的范围；

(四)详细规划地块划分编号图。图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号(和文本中控制指标相对应)；

(五)各地块控制性详细规划图。图纸比例为1/1000~1/2000，图纸标绘以下内容：

1.规划各地块的界线，标注主要指标；

2.规划保留建筑；

3.公共设施位置；

4.道路(包括主、次干道、支路)走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；

5.停车场和其他交通设施用地界线；必要时4、5两项可单独绘制。

(六)各项工程管线详细规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

居住区的详细规划设计基本原则

1)详细规划符合城市总体规划的要求；

2)详细规划符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；

3)详细规划综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；

4)详细规划适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；

5)详细规划为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；

6)详细规划为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；

7)详细规划为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；

8)详细规划充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

企业负责主要包括概规和修规

  修      规  

修建性详细规划

对于当前要建设的地段，应编制修建性详细规划。

修建性详细规划的任务：在总体规划或控制性详细规划的基础上，进一步深化和细化，用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工。

修建性详细规划的主要内容：

1、综合现状与建设条件分析。

2、用地布局。

3、景观系统规划设计。

4、道路交通系统规划设计。

5、绿地系统规划设计。

6、旅游服务设施及附属设施系统规划设计。

7、工程管线系统规划设计。

8、竖向规划设计。

9、环境保护和环境卫生系统规划设计。

修建性详细规划的成果要求：

 （一）规划说明书 
1、现状条件分析；
2、规划原则和总体构思；
3、用地布局；
4、空间组织和景观特色要求；
5、道路和绿地系统规划；
6、各项专业工程规划及管网综合；
7、竖向规划；
8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：
1）总用地面积；
2）总建筑面积；
3）住宅建筑总面积，平均层数；
4）容积率、建筑密度；
5）住宅建筑容积率，建筑密度；
6）绿地率。
7）工程量及投资估算。
（二）图纸 
1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；
2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；
3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；
4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；
5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；
6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；
7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。

规划图中的“七条线”

规划红线 一般称道路红线,指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线,对“红线”的管理体现在...

七线：红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线

“红线”主要针对道路控制；
“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等；
“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤；
“紫线”规定历史文化街区；
“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网。

“橙线”轨道交通管理
“黄线”地下文物管理。
"红线"是指道路用地与其它建设用地分界线，红线与建筑控制线之间还有可能存在绿线，黄线等。

红线
所谓“建筑红线”，就是指由
《中华人民共和国公路法》授权的县级以上地方人民政府，按照保障公路运行安全和节约用地的原则划定的用以界定公路两侧能否建盖永久性非公路设施的界线。建筑红线控制就是路政管理部门按照公路管理的法律法规的规定，严格禁止任何单位和个人在建筑红线范围以内建盖永久性非公路设施的管理过程。
建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线；建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧，一般以道路红线为建筑控制线，如果因城市规划需要，主管部门可在道路线以外另订建筑控制线，一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。
《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）规定建筑物的台阶、平台、窗井、地下建筑及建筑基础，除基地内连通城市管线以外的其它地下管线不允许突出道路红线。允许突出道路红线的建筑突出物：1．在人行道地面上空：（1）2米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不大于0．4米；（2）2．50米以上允许突出活动遮阳，突出宽度不应大于人行道宽度减1米，并不应大于3米；（3）3．50米以上允许突出阳台，凸形封窗、雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米；（4）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于人行道宽减1米，并不大于3米。2．在无人行道的道路上空：（1）2．50米以上允许突出窗扇、窗罩，突出宽度不应大于0．4米；（2）5米以上允许突出雨棚、挑檐，突出宽度不应大于1米。
规划红线
　　一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。包括用地红线、道路红线和建筑红线，对“红线”的管理体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。

规划绿线
　　是指城市各类绿地范围的控制线。按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用。

规划蓝线
　　一般称河道蓝线，是指水域保护区，即城市各级河、渠道用地规划控制线，包括河道水体的宽度、两侧绿化带以及清淤路。根据河道性质的不同，城市河道的蓝线控制也不一样。

规划黑线
　　一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线。建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内。
1、道路规划红线：一般称道路红线，指城市道路用地规划控制线。
2、河道规划蓝线：一般称河道蓝线，指城市各级河、渠道用地规划控制线。
3、绿地规划绿线：一般称绿线，指城市各级绿地用地规划控制线。
4、电力规划黑线：一般称电力走廊，指城市电力线路用地规划控制线。
5、文物保护规划紫线：指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行规划保护的规划控制线。
6、建筑控制线：指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。
7、建筑红线：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线。

绿线
城市绿线管理办法
《某某城市绿线规划管制办法》
中华人民共和国建设部令
第112号
《城市绿线管理办法》已经2002年9月9日建设部第63次常务会议审议通过，现予发布，自2002年11月1日起施行。
第一条　为建立并严格实行城市绿线管理制度，加强城市生态环境建设，创造良好的人居环境，促进城市可持续发展，根据《城市规划法》、《城市绿化条例》等法律法规，制定本办法。
第二条　本办法所称城市绿线，是指城市各类绿地范围的控制线。
本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
第三条　城市绿线的划定和监督管理，适用本办法。
第四条　国务院建设行政主管部门负责全国城市绿线管理工作。

紫线
城市紫线管理办法
中华人民共和国建设部令
第119号
《城市紫线管理办法》已于2003年11月15日建设部第22次常务会议审议通过，现予发布，自2004年2月1日起施行。
第一条　为了加强对城市历史文化街区和历史建筑的保护，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国文物保护法》和国务院有关规定，制定本办法。
第二条　本办法所称城市紫线，是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。本办法所称紫线管理是划定城市紫线和对城市紫线范围内的建设活动实施监督、管理。
第三条　在编制城市规划时应当划定保护历史文化街区和历史建筑的紫线。国家历史文化名城的城市紫线由城市人民政府在组织编制历史文化名城保护规划时划定。其他城市的城市紫线由城市人民政府在组织编制城市总体规划时划定。
第四条　国务院建设行政主管部门负责全国城市紫线管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的城市紫线管理工作。
市、县人民政府城乡规划行政主管部门负责本行政区域内的城市紫线管理工作。

黄线
中华人民共和国建设部令
第144号
《城市黄线管理办法》已于2005年11月8日经建设产第78次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1日起施行。
第一条　为了加强城市基础设施用地管理，保障城市基础设施的正常、高效运转，保证城市经济、社会健康发展，根据《城市规划法》，制定本办法。
第二条　城市黄线的划定和规划管理，适用本办法。
本办法所称城市黄线，是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
第三条　国务院建设主管部门负责全国城市黄线管理工作。
县级以上地方人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）负责本行政区域内城市黄线的规划管理工作。
第四条　任何单位和个人都有保护城市基础设施用地、服从城市黄线管理的义务，有监督城市黄线管理、对违反城市黄线管理的行为进行检举的权利。
第五条　城市黄线应当在在制定城市总体规划和详细规划时划定。

蓝线
中华人民共和国建设部令
第145号
《城市蓝线管理办法》已于2005年11月28日经建设部第80次常务会议讨论通过，现予发布，自2006年3月1起施行。
第一条　为了加强对城市水系的保护与管理，保障城市供水、防洪防涝和通航安全，改善城市人居生态环境，提升城市功能，促进城市健康、协调和可持续发展，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国水法》，制定本办法。
第二条　本办法所称城市蓝线，是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
城市蓝线的划定和管理，应当遵守本办法。
第三条　国务院建设主管部门负责全国城市蓝线管理工作。
县级以上地方人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）负责本行政区域内的城市蓝线管理工作。
第四条　任何单位和个人都有服从城市蓝线管理的义务，有监督城市蓝线管理、对违反城市蓝线管理行为进行检举的权利。
第五条　编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。
城市蓝线由直辖市、市、县人民政府在组织编制各类城市规划时划定。
城市蓝线应当与城市规划一并报批。

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