城市更新 | 商办建筑改长租公寓有多难
近些年，商业办公建筑改为集中式长租公寓（简称“商改租”，其中集中式长租公寓指房源集中布置在整栋或整层，有公共空间、专业品牌运营管理的租赁型公寓）屡屡出现在从中央到地方的相关政策里。虽然“商改租”被一些资本认为是下一个风口，但是从一线城市的实践来看，受到市场的青睐有限。租赁市场存在盈利空间小、盈利方式不清晰、前期投入大和回报周期较长等问题，只有少量闲置商业楼、或者去化不畅的公寓才会选择出租。这在一定程度上抑制了开发商或租赁运营企业推动的积极性。
由于从用地性质上而言它依然是商办用地，不需要严格执行住宅设计规范，因此在改造后可能会产生燃气、采光、通风等一系列符合商业用地规范但居住环境不佳的问题。另外，从空间结构上看，商办建筑改长租公寓也存在客观性限制因素，并非所有的都适合改造。
“商”与“住”的此消彼长
2021年7月，由国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。这是国家层面首次提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房。
商办市场过度规划、商业地产的大规模建设始于2016年“房住不炒”政策。很多开发商逐渐将建设重点转移到商业办公建筑，随即而来的却是需求相对疲软，大量空间闲置浪费。与此同时，国家开始制定鼓励商改居的政策，但政策一直在商办建筑改居住功能后能否出售之间（简称“商改住”）反复。不过仅仅一年之后，北京、上海、成都等就叫停了此类建设，主要起因是接到商办项目违规销售、擅自改建的投诉，以及一些项目虚假宣传、误导购房人等乱象。2018年，北京又将部分门类的“商改住”和“商改租”列入正面清单，但2019年，上海再次重拳出击“类住宅”产品。
直到“十四五”期间，有关完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度再次被提上日程，这才将争论的中心从“改为居住形态出售”变成了“改为集中式住房租赁”，而后有了2021年全国性的鼓励。
“商改租”的核心是平稳住房租赁市场供需结构，但是客观上而言，也非常有利于低效商业项目的改造，进而降低资产的沉淀和库存。有数据表明，2020年下半年一线城市写字楼空置率在20%以上，创十年新高。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率达35%，表明了商业项目过剩问题比较突出。疫情之下，商业项目过剩的问题会更加突出。
“商改租”的难点
在探讨“商改租”之前，需要首先明确市面上最主要的改造对象。从建设用地性质上来看，商业服务业设施用地为C/B类（2011年及以后为B类Business，1990年版为C类Commercial）。但“商业”在中文中有歧义，可同时指代批发零售（Wholesale+Retail）和商务（Business）。在“商改租”和“商改住”中实际改造的主体是纯粹的商务功能B2，也就是商务楼，改造之后的土地多内部变性成为旅馆用地（B14，在B1商业用地的分类之下，同属为B1的还有B11零售、B12批发和B13餐饮）。
但在用地性质批准通过，开始建筑设计时，又有建筑设计规范作为对建设品质的控制。其中所谓的商办建筑属于“办公建筑”这一分类，与旅馆、宿舍和住宅的分类相平行，有着自己单独的规范（《办公建筑设计规范》）。而很多集中式长租公寓，因为忽略了建筑规范与可建设用地之间的差异，误以为办公改旅馆似乎更为容易，进而以旅馆的标准进行长租公寓租赁。
为此，2021年，住建部发布的《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》中特别要求，“按《旅馆建筑设计规范》及相关标准进行改建的宿舍型租赁住房，采光、通风应满足《宿舍建筑设计规范》的相关要求。”
除了规范之间要求的不同之外，在具体操作中，改建需要面临哪些难点？所有的办公建筑都可以或者适合改造成为住宅或宿舍标准吗？
从1950年代至今，现存的闲置办公建筑从布局而言主要分为两类。一类是传统的小办公室、中间或背面用走廊联通，每层置有公共厕所，在政府的办公楼中较为普遍。对于传统的办公楼而言，它的进深不会太大，改建成住宅的话也可以做到两边通风，不过户型朝向会出现一些问题。
如果后两者的进深过宽，超过了居住的合理尺度，则应视同超高层建筑的改造问题。后文会详细论述。
第二类商办建筑是2000年代前后兴起的，柱网结构、占地面积超大、玻璃幕墙式的超高办公楼，其中的工作空间可以任意划分，对人数多的企业更为友好，也方便地产商对办公空间的出租。它的源头在于1960-1970年代欧美激进建筑师们对于“城市巨构”的各种想象，落实在真实的城市中，则以“高技派”的实践为理论基础。
办公建筑与住宅建筑之间的改建矛盾主要集中在燃气和消防两项上。而就建筑形态的发展而言，随着技术的进步，商办建筑功能越来越纯粹；公司体量越来越大，开敞式办公造成的进深也越来越大；跨功能的转换也越来越困难。在面对这种“超级进深”的办公建筑时，似乎也只有增加采光槽的方式，才能降低进深，让更多的房间可以开窗。
这时候开发商和运营商们用到的改建指导，往往是旅馆建筑设计规范。它的客房与卫浴的设置与住宅设计规范相仿，唯独在采光方面要求更低。这样，在很多的中低端旅馆预定时可以看到特别标注的无窗房，因为规范中的措施是“不宜”而非“禁止”。而公寓类的则仅提及“直接采光、自然通风”，也就造成了更多的灰色空间。例如，为了降低进深而采用采光槽，极限情况下甚至可以造成“墙景房”降低居住品质以保证盈利，甚至会被作为优秀的设计案例展示——“虽然这种方式增加了公摊，但由于采光房间变多了，收益反而很划算，月租/投入为11.98%”。而整个项目从来没有出现过一张从那些采光不良的单间向采光槽望去时能看到的景色。
政策建议
由于功能的不同，商办建筑在后来的空间发展逻辑上已与住宅产生了非常大的偏差，想要将闲置商办建筑改为长租公寓，首先面临的是“能不能”的问题。这其中只有部分建筑的结构有利于改造，而另一部分则要进行大规模的面积缩减，从成本角度考虑未必是合理的选择。因此“商改租”不能一哄而上，需要先进行可行性调研，对于物理条件不适合的建筑，可以探讨它的空间升级，以容纳新型产业的可能性。
其次，长租公寓不适合按照旅馆建筑的标准进行管理。数年前，全国曾经严厉打击过“群租房”的行为，但在现在的“商改租”中，那些采光不佳，居住面积狭窄（规范中规定旅馆建筑的单间最低面积8平方米，而实际“老破小”住宅中也会出现6平方米的超小卧室）的长租公寓间，与之前因为居住条件恶劣而被打击的群租房又有哪些本质区别？只有将长租公寓提升到住宅或宿舍的规范模式（见《民用建筑设计统一标准》）进行改造和管理，才能杜绝通过质次价高的改造和管理提升出租率的行为，杜绝中低端长租公寓的“劏房化”，在真正为租户考虑居住环境的同时降低热钱涌入带来的泡沫风险。2021年《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》只是加强管理的开始。
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