用大白话解读今天两会关于货币、财政以及房地产

2025年GDP增速计划是5%，和24年持平：去年中国GDP超过134万亿人民币，经济增量已经相当于一个中等国家一年的经济体量，在此基础上增长5%，规模是相当可观的。

CPI同比增速是2%，而24年计划CPI增速是3%。

CPI今年的增速计划虽然比24年低了，但是——你知道去年CPI的实际增速么？（计划增速是3%，但是实际只有0.2%）低通胀就是这么来的，相信大家的体感已经很深刻了。

因此，25年的CPI目标增速是2%，已经超预期了。

货币政策方面，无论是M2同比还是社融余额同比两项指标，都是同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。

财政政策方面，今年的赤字率计划是4%（2024年是3%），扩表了（第三张表）。

之前的文章我们分析过，居民杠杆率和企业杠杆率已经没多少空间了，接下来就是zf举债。

地方专项债券（新增债）2025年是4.4万亿（24年这个数据是3.9万亿），中央预算内投资2025年是7350亿（24年是7000亿）。

设置专项债的目的是指定放水，让资金去到应该去的地方，不会造成资金空转。

我记得口罩期间，那个时候也搞了一场放水养鱼，结果接到水的都是不需要钱的大企业：比如说，当你在外卖平台订了个外卖，结果会收到一条平台短信问你要不要贷款。

简单来说，关于资金层面的政策，就是今年放出来的水会比去年多，且有的放矢。

但是，虽然政策更加积极向好，也只是符合预期，并没有大水漫灌。

我们来看看房地产的定性描述。持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施。也就是说，除了目前已经完全解除限购的广州之外，其他一线城市还要逐步放开限购，比如深圳。加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

这个政策只是沿袭之前的老政策，以旧换新，拆旧换新，比如之前的给房票。

合理控制新增房地产用地供应，盘活存量房用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自住权。

这个政策有两个作用：一个是把远郊的地块或者流拍的地块回购，减少供应；另一个是推动保障房建设的进程。

目前看，对于广州收效甚微，且落地执行也没那么快。宽保障性住房再贷款使用范围；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。

房企的债务，只靠融资借钱只能起到输血作用，要化解风险只有市场回暖，房企才真正拥有造血功能。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

这一条，也是我们之前文章提到的，建设好房子，是操盘手眼里的新赛道。买房子开始从地段因子向产品因子的逻辑转变，单纯的地段论已经不符合未来的选筹标准了。

什么地段因子？比如办公区、地铁、学区、商业配套、产业资源、环线位置等等。什么又是产品因子呢？公区、立面、物业、会所、材质、层高、院子、面宽、设计、得房率、视野、停车配比等等。

今天有一句话，是对于去年12月份定调的稳楼市稳股市的再次确定，叫做更大力度稳住楼市和股市。

能不能稳住，得看股市这个盘和楼市这个盘总共的蓄水资金有多少。

中国股市是80万亿的流动盘，楼市是450万亿。

而450万亿是2019年的数据，这个数据在房价跌幅30%的当下，已经缩水为320万亿。

这里320万亿的流动盘指的是二手，而非新房。

也就是说，要稳住楼市和股市，需要（320+80）也就是400万亿的资金。很明显，如果要对应400万亿的盘子，货币总量肯定是不够的。

目前股市一天的交易额是1.5万亿到2万亿之间，股市的盘子80万亿要全部换手，需要60天左右。

市场里所有的筹码都会换一遍，也就是60天。

那么楼市呢？二手房是一个320万亿的资金池，这是全国的房子。

按照一线城市挂盘比例来看，挂盘比例在5%到8%，所以真正待售的二手房总额不会超过40万亿。

换句话说，不用财政刺激，居民手里的活期存款39万亿流入楼市，就足以让2025年的成交量暴涨。

这也是为什么一线城市以及强二线城市在2024年第四季度一下子在政策刺激下就出现涨势。

说白了，只要上涨的预期在，市场上的买入资金还是大把的。楼市这一轮深度回调，有美元加息的因素存在，但更多的是无形之手主动刺破泡沫导致的。为什么要刺破泡沫？目的是出清。

出清分两方面，一个是机构的，一个是个人的。

机构是房企，比如高杠杆高周转的各个民营企业，目的是为了推动国进民退，方便管理、个人是炒房客，那些投机分子脱实向虚，不利于社会发展，所以市场令其爆仓。现在泡沫挤得差不多了，是时候重启了。

世人总以为不提房住不炒是救市，实则是因为已经实现了——该出清的都出清了。

历史每隔一段时间就会赐予一波惊天动地的Beta，有时候在这个赛道，有时候在那个赛道。

那些参与其中并且成功的人，往往会以为自己赚到的是个人能力的Alpha，其实只是分享了时代的Beta。

从这个角度看，那些意识不到这一点的成功者，往往会在时代的Bata转向时，被清洗出局。

齐涨共跌的时代已经过去，现在出现的是跨能级、跨区域的超级分化——是版块、土地、需求、客群的超级分化，其背后是基本面的分化。