郑向东：夏季房展关注海外、休闲和商业地产

　　【主持人】：各位搜狐焦点的网友大家好，欢迎来到嘉宾演播室。2011年6月23日至6月26日，2011北京夏季房地产展示交易会将在中国国际贸易中心展览大厅隆重举办。今天我们非常荣幸的邀请到嘉华四季副总经理、四季房展组委会副秘书长郑向东先生来到搜狐演播室和大家交流。

　　【郑向东】：搜狐网友大家好。

　　【主持人】：您给我们详细介绍一下今年夏季房展的情况。

　　【郑向东】：夏季房展是针对投资置业、休闲渡假的一次专业性房展。夏季房展相对于春秋来说，它的规模虽然不大，比春秋的略小一些，但是它的定位是整个市场中专业化的细分，同时也是满足特定的一部分人群的特定需求。由于精准的市场定位和各种丰富的产品，特别是来自于全国各地包括国际上产品的不同形态的展现，可以给大家提供全球置业、全国置业、休闲渡假置业的多元化选择。今年我们展会还是在23到26号，也就是这周四五六日进行，地点还是在国贸。我们的展厅还是在1、2号馆两个全馆。

　　展馆的规模和面积和前年和去年基本持平。参展的项目达到了90多个。同比去年略有增加，增加了11.2%。在当前的市场环境下，主要是大家现在的收入水平增加了，跨入小康生活和中高收入的人群，他们有了返乡置业、全球置业、休闲渡假置业和养老置业的需求，除了海南、山东的养老需求以外，还有东戴河、安徽、河北石家庄、环渤海区域、环北京区域，以及海南、山东、辽宁、河北等地的优质渡假产品。

　　而且今年参加的大部分是新项目，包括一些集团的项目，东戴河项目，安徽黄山的半山半岛项目。从参展的项目来说，除了传统的住宅以外，还有很多类似的商业项目，比如说廊坊万达广场，北京的绿地的一些综合体。还有山东的一些商业。这也是今年展会上新的亮点。除了传统的休闲住宅以外，还有一些简单的城市的商业综合体和商业地产项目也成功的进驻，成为大的亮点。

　　【主持人】：您刚才说今年的夏季房展和我们参展的项目比往年都要多。今年北京出台了限购及一系列的调控政策，您觉得是不是和大环境有关？

　　【郑向东】：两个方面，一方面说明中国现在进入一个小康社会，特别是北京经济持续增长，高收入人群的数量在增加。我们研究，国际上人群收入达到四五千美元以后，他的消费，包括不动产的置业就会出现一个升级。中国现在，特别是北京的绝大部分家庭都解决了初次置业和第二次置业，接下来他要以休闲渡假为目的，以旅游养生为宗旨，以投资保值为附加需求的不动产升级。在景观有限的山海湖林，自然资源的目的地城市进行不动产的置业。

　　为他的养老、渡假、资产的保值增值提供一个载体。在未来的消费升级的必然选择和需求。而且中国对不动产还会持续的增长和需求。北京的限购客观上加速了，如果原来是北京周边的投资和置业，现在由于限购，同样是休闲渡假的需求，这种需求在限购的条件下，在调控的政策下，可能会挤压到非限购的一些城市和区域。我们叫溢出效应和挤出效应。这两个方面综合，还有其他方面一些综合因素造就了我们今年夏季房展有近百个项目参加。而且项目数还会有增加。

　　国际这一块，我们美国、加拿大、澳大利亚这些传统的移民教育对象国家和马来西亚、新加坡、韩国等等，仍然得到大家的关注。国际的项目一共有32个，这样的数量占到三分之一，而且同比去年也有非常大的上升。这也是和中国经济持续增长、人民收入增加，最近的移民潮和留学潮，包括海外置业结合在一起的体现。

　　【主持人】：我有一个朋友特别关心这次夏季房展，因为他特别想了解海外置业、投资移民、留学移民。您可以详细的介绍一下这次夏季房展这一块有哪些论坛、讲座？

　　【郑向东】：论坛和讲座有很多，关于海外置业是比较复杂的问题，我们第一是提醒广大消费者，要寻找有资质的、合理合法的机构和项目。我们展会上都要审查他们项目的合法性，相关的文件，和所在国家的批复，类似于我们国家主管部门的批复，或者他们职业经理人的资质，保证项目合规性和合法性。第二，我们建议大家，除了跟开发企业参展单位中介机构进行面对面的咨询、交流以外，也可以听一听现场的专家、专业机构如何进行海外置业的专题讲座。

　　今年有澳洲地产投资说明会，加拿大地产项目的说明会。包括海外投资的法律问题、贷款金融的问题，关于澳大利亚和不同国家持有成本和税收政策。我们会有专业人员在现场给大家答疑解惑。都是国外，但是每个国家和每个国家的法律不一样，税收政策不一样，贷款政策不一样。你自己将来移民留学国家肯定也不会是全部国家。可能倾向于在加拿大、北美、澳洲，都要再看一看。最终结合着商务的往来、家庭移民计划、子女留学目的地，再加上你对当地政策的了解，包括法律法规，持有和出租的收益，各个国家是不一样的。因为每个国家经济情况不一样，美国现在经济还在持续低迷，房价还是在比较低的状态。澳大利亚和英国，他的经济开始往上走，澳币也在升值。在澳大利亚的项目出租回报还是相当高。

　　每个人的具体情况不一样，要结合自己的需求、资产状况、投资购买的目的是为了孩子出去上学住，还是纯粹的投资，还是两个兼有，根据这个来确定你投资置业的方向。总的来说国外都有房产税、地税，持有成本比中国高。中国现在房产税，土地交完以后，剩下的只交物业费的问题。一般来说相对比较低廉。现在只是房地产的交易税在增加，但是目前国内交易税实际操作中是买家承担的。我们国家虽然是法律规定，但是买卖的不对称，所有的房地产税，实际指出都是买方来支出的。但是现在二手房交易的非透明性在改善。但是目前来看绝大多数地区还是有买方承担的。而国外是卖家来承担的。

　　【主持人】：这一次参展的项目在房展过程中会给购房者提供哪些便利和优惠？

　　【郑向东】：我们每次展会之前也会跟开发商做一些深入的狗头。有一些也会在展会上拿出一些优惠的举措。和现阶段他销售的政策是浮动的。我们目前了解到的有一些，外地的买一套送家电、送厨具。但是大部分来看，北京的一次性付款、贷款。现在我们知道的天和乐活城，有一个百万成品现房特惠八万项目。一百万以上都优惠八万。

　　【主持人】：目前海外的项目推介时大概都有哪些优惠？

　　【郑向东】：目前国际的参加我们展览，他是想把项目宣传给消费者。展览有很多国外直接过来的开发商。也有一些是代理商，原来做留学移民，做海外业务的代理机构，这些代理机构一般来说，他在我们展会上基本介绍一下这个项目，粗筛一下客户，接下来办一个推介会，介绍他这个产品、这个项目，包括首付、贷款、持有成本，将来要变现、二度销售要付的各种费用和未来升值的预期，他会给你详细介绍。真正要买，也不是一笔小的数目。

　　在国际上现在大部分区域，除了美国以外，其他区域价格也不贵。如果有想买的话，在海外应该也有自己的亲朋好友在那边，也可以帮着看一看。最好这么大的投资，我建议你还是经过国内的多方了解之后，通过国外的朋友了解，项目的合法性、合规性，再去看一看。优惠都可以谈，既然是交易，卖方肯定也会拿出相当的诚意。

　　【主持人】：近期环首都经济圈特别火，这个给我们介绍一下？

　　【郑向东】：环首都经济圈包括从去年一直都是我们展会的核心部分，因为北京经济的持续发展造成它的水资源、各种资源严重短缺。加上交通状况的恶化和居住成本的提高，越来越多的北京人，和希望在北京置业的人群综合考虑性价比和交通要素，有越来越多的人考虑在河北、天津买房。随着北京经济的持续发展，北京天津和河北经济一体化浮出水面。十二五环渤海区域，包括京津冀上升到国家层面上重点规划和推动区域经济发展的最主要的大区域。

　　我们国家经济的三大区域，环渤海以经济为主。随着十二五制订规划的时候各个省主动加强了一些沟通协调和移动。目的就是使得大家的产业布局更加合理，减少重复，更加配套，能够呈现资源的互补性和业务上最大的集约性。由于北京一些产业的外移，最近我们看到大兴低端的服装加工业正在向廊坊和其他区域转移。随着各个产业的重新规划和调整，有一些产业要从北京外移到环渤海区域、环首都经济圈的区域，一些县城、新城中心。

　　产业聚集会带来人口的移居，上下游的人都要围绕这个产业、围绕这个核心进行商务未来、配套的开发、生产。这个人群就在周边，需要居住下来。对于人口的凝聚和增加，包括对住宅商业配套的需求。这种经济的一体化会带来房地产市场的一体化。而特别是由于北京房价仍然处在一个相对比较高的价格。使得北京一些养老的需求、中低收入和首次置业的人群会选择交通距离比较便利、将来的城铁、高铁、快速路开通。虽然空间位置上比较远，但是交通还是一小时或者更短的时间内能够到达市中心和工作的区域。他居住就可以远一点，房价还可以便宜一些。这些新的周边环首都经济圈，主要这三个区域，未来会有新的产业外移到这些地区，就会有加工业和其他的业态，就会带来一定的人口聚集在这里，就会有消费需求、居住需求。围绕这些产业服务的地区，就会推动这个地区房地产的市场需求。

　　这样来看，就像水满了以后溢出来一样，有一个挤出效应，自然会向周边蔓延。就像东部和南部，现在东部已经成为燕郊、香河东南方向的。这些地区如果解决了轨道交通和高速公路、基础设施建设，市中心便捷度的问题，这些城市包括县级城市都有了相对比较完善的基础设施，商业、医院，而且现在在加速的进行新的产业园区的开发，包括新的商业综合体的开发。南方万达广场就是最大的商业和综合体项目，针对金融业开发的综合体，包括商业和居住，这样的项目肯定会带动当地的经济发展，消费业态的形成，居住的便捷。环首都经济圈在未来相当长一段时间成为北京房地产市场一个重要的比较大的，北京行政区划以后，北京市场一个有机的组成部分和很好的差异化的定位。

　　因为北京随着收入的增加，新的财富阶层，360上市了，又出来多少富翁。中关村又出来多少富翁，大家财富出来以后，大家需要有消费，消费除了买车、旅游，最大的消费是居住的需求。原来住两居换成三居，原来住三居可能住联排，或者是在郊区再买一套。在北京低密度的别墅产品，私密性比较强的产品价格非常贵，没有几千万都买不到，而且比较稀缺，甚至一手的都没有。而周末想休息，你也不可能跑到海南去，所以他可能在周边解决这样的问题，或者把自己的父母接过来一起住，享受天伦之乐，尽到自己的一片孝心。这部分产品就在天津、河北这里能找到。

　　而且这部分产品基本上是针对北京的这些人群开发的。由于当地的房地产市场的价格，相对北京来说还比较低，香河现在最贵在一万，香河的花园洋房产品在二三百平米，二三百万在北京只能买比较远一点的。最近这两年跟北京一样，北京涨得过猛，一限购，周边也开始涨。河北省地方政府刚出台了限制北京周边的房价。香河明确出了限价的，针对不同的产品，一方面防止这些地区过快的上涨采取的不得已的措施。当投机行为没有那么大的话，价格平稳、常态性的上涨。长期看，环渤海这一块是北京市场重要的支撑和有力的补充。其实对于北京房地产市长的发展是有好处的。

　　第一，可以解决北京人口外移，北京的退休人群，可以把自己家的房子租给别人住。如果周边的医院可以解决平常小病，可以住到一些环境好的地方享受 阳光空间，有一些地区还有森林，享受低的密度、良好的环境、同时又有便捷的交通可以很快的返程解决生活中的不时之需，也是一个很好的选择。

　　这样的话能够保证北京的市场，把房子出租给现在需要的年轻人或者自己家的子女。这种养老的需求、这种休闲渡假的需求，这种改善置业的需求。特别近的，地铁沿线，燕郊、固安，有了城铁、有了高速公路，还可以解决一部分年轻人首次置业的需求，总体价格相对，比如说固安，河这边就是大兴，大兴可能是一万七八，到天通苑一万五六，河那边就是固安，八九千。他还有一个性价比的问题。因为你这点钱，十万八万和二十万、三十万的差额，如果他有车，或者地铁将来通了的话，这种时间上的成本他是可以承受的，可以降低他购房的一次性支付，或者马上能够看到的房价的成本可以大大降低。

　　第二，他提供的产品可以改善，或者休闲渡假、养老、二次置业的产品来吸引，舒适性、低密度、好的环境。

　　【主持人】：目前北京周边的地区房价并没有下降，您谈一下您对市场的看法，和这一次环首都经济圈的项目主要有哪些？占的比重是多少？

　　【郑向东】：环首都经济圈的项目现在也有河北的项目，天津的项目增加得比较多，包括蓟县、永清、恒大山水城。廊坊万达广场和百花上城。香河的珠光御景、加州地带，保定还有北京院子。总的来说项目的数量还是不少，可以供大家进行参考。

　　河北，除了一部分在当地消化以外，还有相当多的客群和客户原来想在北京买的，现在因为限购转移到了河北。它和北京的房地产市场，无论是行政区划也好，还是你把他归成什么类也好，他是与北京地理位置接壤，天然形成大北京这样一个经济圈。从价格上来说，它和北京基本上是属于联动。可能北京稍微有一个梯度，比他略低一点，因为第一是河北，第二，他的生活配套和各方面还不如通州。

　　有一个梯度概念，如果通州到了，他比通州略低一些。低密度的产品和高密度的产品不一样。他中间有一个落差。但是现在整体来看，燕郊的房价有所回升，去年调控的时候出现最低点，大概在七八千左右。出台报纸披露，河北省公布的环首都经济圈规划以后，给燕郊打了一个大的兴奋剂，地铁通，同城化，又使得价格开始涨了。过一条河，这边是通州的项目，仍然还在一万七八，甚至更高一些。所以，他很敏感，燕郊紧盯着通州市场，香河也盯着通州和大兴。

　　从开发商的产品定位和销售价格策略上，他肯定要保证北京的项目要有竞争性，他不一样，同类产品要有一个梯度，这是他的卖点，打中客户的最大的噱头。所以从价格上有一个梯度，从调整上来说，时间上有一个梯度，通州的涨，他会滞后一点，通州的降了，他也会慢慢降。价格上来说有一个阶梯性，从时间上，涨了以后他稍微慢一点。

　　所以未来价格只能看北京市场，如果北京市场跌得多，他也会跌得多。如果北京市场涨，他也会涨。就是因为自然的联系和客观的定位。他不管当地百姓，除非你开发的产品是保障房或者是针对当地的。当地的人群就是四五千这样的消费水平。开发商从利润最大化的角度来说，在设计他所有产品的时候，不可能不考虑北京地区的客户。他的价格定位、产品定位肯定相当一部分是要针对北京比较大的购买力。

　　【主持人】：您再给我们提一下休闲地产，渡假地产和商业地产。

　　【郑向东】：滨海地产是休闲渡假的主流，这次山东、海南、秦皇岛，包括国际的很多产品，都是主打滨海。以国内来说，这次三亚市的凤凰水长城，也有一些新的区域，五指山、安定、保平、琼海、这些区域，三亚由于是热带的气侯和天然的海洋资源受大家追捧。

　　国际旅游岛最大资源是旅游项目，第一个是空气，第二是海洋，还有没有工业化，自然生态的环境。大家买海南，第一是要买海景房，或者是能够看到海的。实际上长期居住，一般不会居在一线近海的地区，因为比较潮湿、风比较大。作为长期居住，能够呼吸到海岸的空气就可以了。包括海洋空气资源，除了三亚以外我们还有很多的资源。

　　往北，琼海、到陵水再到其他的内陆区域，定安这些地区，他有热带雨林，也是非常好的养生的环境和休闲渡假的环境。海南这一块，除了过去大家知道的海口三亚以外，现在越来越其他的地方也开发得不错。这次除了三亚以外，还专门邀请了这些区域来参展。这些区域价格相对三亚来说比较便宜，对置业也好、投资也好也是有好处的。三亚要去的话，肯定是要冬季再去，或者夏季也有一部分人长期住了以后喜欢这个城市。

　　当然对于有工作的人来说，到海南去时间成本比较高，交通时间比较长，可能冬季过去，夏季回来。如果是短期过去，周末去渡假，还是北方的距离比较近，山东现在列车也通了，秦皇岛，驾车两个小时，北方的海能够提供给大家除了冬季以外都能够去的海边。北方海交通便利吸引了很多人，山东和秦皇岛一直是这样的定位。其他的休闲渡假，山海关过去还有一个绥东，那个项目开发量比较大。这次有东戴河，包括万科也都进入开发，这也是毗邻秦皇岛，山海关一过去就到辽宁，实际上很近，北戴河和秦皇岛的项目，还有这个项目。

　　对这一块我们今年也新增加了，邀请这些地区代表性的楼盘。从海洋地产来说，还是这几个热点区域，包括山东的营口、威海的楼盘可以选择购买，因为他的价格相对都比海南要便宜一些。还有西柏坡的项目，今年也是红色旅游的高潮，西柏坡类似于北京的密云水库，现在到西柏坡的高速也非常好，那边有太阳山脉，有树林、有湖泊、有水库。也有红色的旅游资源，知道的人越来越多，将来商业配套也会很快。也是主打景观和红色的概念。

　　要是休闲渡假，没有去过海边的去海边看看。还有一些，包括湖泊、森林、湿地、安徽黄山，很多其他的资源也是非常好的选择。这些地方没有那么嘈杂的人口，可以清静下来调整自己的身心。国内的旅游渡假产品越来越丰富，越来越多样化。在我们平台上展示的除了海景房以外，还有越来越其他的项目。

　　今年越来越多的商业地产项目，对于住宅调控的现状，仍然还有一部分投资需求，在一线城市遭到先够以后，他们就会寻求二三线城市，渡假地产项目、商业项目。商业项目由于中国的消费和人群城市化的过程正在进行中。三四线城市的商业综合体、商铺带来的需求非常旺盛，长期看投资到商铺也是非常好的回报。

　　当然他的首付要高，50%，投资的成本很高。但是如果看好，比如说万达在全国开发都非常成功，他的散售都能够给投资者带来很好的回报，如果这样大的品牌，包括他把周边环境在政府的支持下，把商业氛围和业态全部融合进来，很多大的顾客跟着SOHO、万达去走，获得了非常好的收益。

　　这一块如果完全是为投资的群体、机构，经过跟这些开发企业沟通，他们也非常认可，有很多商业地产越来越多的进到我们展会中来。看好我们的购买力，看好我们北京人群投资的偏好。也是这次展会中一个新的风景和亮点。希望大家到现场多关注。

　　【主持人】：您那边还有什么其他的亮点吗？

　　【郑向东】：我们这个主要是针对特定人群、针对改善型置业的、投资型置业的人群做的主题展会、特色。也是大的房地产中细分的一部分。现在有商品房、商品房又有高端物业。从居住属性上来说，第一套房、第二套房，从区域上来说，有北京的有外地的，我们觉得在目前经济仍然还是不确定的因素下，也没有更好投资属性的、投资渠道的环境下，比如说股市现在形势也不是太好，黄金白银波动比较大，外汇和期货一般人不能做。

　　有实力的家庭和中高收入的人群还是有能力去支付外地休闲渡假的产品价格。无论作为自住还是投资，第一，没有大的风险。第二，很多北方人购买外地的总价在50万和100万的，前几年价格都涨了，比如说价格在六七千块钱，一百平米内，应该在一百万之内，很多人都是全款付款。支付能力肯定是有的，只是说大家对产品了解，通过展会这个平台，你要一个一个去看海南山东和秦皇岛的项目，那是几乎不可能的，你要花费多大成本。

　　如果在展会上做一个粗略的了解，对各地楼盘的状况、价格、开发的情况，有个了解，接下来再去当地看房、考察，最终和开发商实现交易。展会肯定是节省大家的时间成本。无论你买还是不买，建议大家到展会现场去看一看，了解产品、多跟开发商询问询问，交流交流，可能帮助你置业有一个很好的判断。

　　【主持人】：听了您详细的介绍，我觉得夏季房展非常全面，从每一方面都给购房者提供了捷径，您对这次夏季房展有什么样的预期？

　　【郑向东】：夏季房展从09年开始我们把它转到休闲渡假的定位上来，非常及时。事实证明了我们去年成功举办，今年也成功举办，连续三年成功，特别是在当前的市场环境下，这个展会能够办起来，就说明了很大的成功。也说明了开发企业还是非常看好消费市场。同时，回去以后的成交和后续的成交还是比较乐观的。

　　所以我觉得下届展会的主题我们还要坚持这个主题，但是未来我们肯定会注重新的内容，商业地产和其他地产的要素要注入进去。让消费者有更多的看点、更多的选择、更多的信息。这样大家来了以后能够物有所值，从开发企业和消费者来说，都能够有所收取。这是我们希望我们展会能够给大家提供一个平台的作用。

　　【主持人】：由于时间关系，我们今天的访谈就到此结束，欢迎搜狐的网友能够在23到26号到现场去看一看。

　　【郑向东】：我们现在在各大平媒和搜狐的专业网站都有推广，现场的门票2块钱一张，大家可以从北京所有的都市报都有报道，拿着报纸可以免费换票。还有短信换票，还有团购网上的团购，票价都是很优惠的，大家可以去看。欢迎大家23到26号到夏季房展的现场去多看一看，多了解。感谢搜狐，也谢谢大家的参与。

　　【主持人】：谢谢郑总。