公园地产或将成海南房产新趋势

　　海南“国际旅游岛战略”实施以来已有大半年，在这大半年间，海南的楼市犹如过山车般，上演着跌宕起伏，既经历了疯狂火热的追捧，也遭遇过寒冬般的冰封。然而近日，在2010年海南国际旅游岛建设发展专家研讨会上，发展“公园旅游房地产”成为专家们热议的话题，它被认为是——今后海南房地产发展的“新补充”。而目前，海南陵水已有一个大型主题公园建设项目区域规划初步方案已递交评审，并有望今年启动，这不禁让人为海南打造主题公园房地产的可行性更加保有信心。

　　“公园地产”让海南两大产业并驾齐驱

　　海南以其得天独厚的自然资源优势，发展旅游业和房地产业，其主题公园的提出也将是一项促进海南旅游、文化等带动经济全面发展的重要举措。目前，海南着力推进3个主题公园包括三亚海洋世界主题公园、陵水黎安主题公园和文昌航空航天主题公园；海口也计划建设世影博览主题公园、海南热带野生动植物园新区、雷琼海口火山群世界地质公园、东寨港国家湿地公园等四大公园，业内人士表示，海南自然观资源丰富，打造主题公园将会促进海南旅游业和房地产行业的共同发展。

　　在过去几年里，海南也有不少经营立于不好的主题公园，比如灵山游乐园、中华民族文化村、海洋主题公园等，不好的原因一方面是公园与本土文化特色结合和创新不足，再有就是没能找到一个可充分利用公园旅游价值来创造的赢利点，而房地产正是非常适合主题公园开发的一个重要的赢利点。公园为房产项目提供优质的环境配套，房产为公园提供一部分稳定的游客资源以及运营资金，这样的结合与互动，有效实现了互惠互利的资源整合，达到利益最大化。

　　“任何城市基础设施建设的推进，都会为周边的房地产市场带来利好，以主题公园为代表的主题旅游项目更是如此。”业内人士介绍到，“早期，小区建在公园边，即便是离公园特别远，也想方设法与公园攀上关系。开发商充分利用公园优势，在广告推广中，大打公园牌；后来，从‘借景’发展到‘造景’，一些开发商开始自己花钱在项目中建设面积不小的社区公园，；现在，更多的是要主题公园与地产相结合，将旅游、娱乐、自然、人文、居住和商业融为一体。”

　　“公园地产”在其他城市开花结果

　　公园地产，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅游相关的旅游地产项目、主题公园项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。

　　一位地产商表示，公园地产的诞生绝非偶然。城市化过程中的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心地带，人们在追求效率、便捷和快节奏生活的同时，身心所受的压力也越来越大，更需要放松及与自然的交流，居住空间因此向外延伸到社区会所、园林。

　　在发展公园旅游房地产方面，深圳的华侨城不失为一个鲜活的样板。华侨城可以说是中国现代意义上的第一座大型主题公园，按传统思路来看，主题公园完全可以和以自然山水、文化遗迹为特征的原赋性景区一样开成“百年老店”。但不可否认，单一主题公园“主题”两个字本身即表明了其固有的局限性。尤其是在人们对旅游休闲产品多样化的需求已经不断深入的情况下，这种旅游产品的缺陷也显露无疑。产品的单一化特性已成为其获得更大发展空间的障碍，这种状况亟需改变。

　　开发房地产便是华侨城在旅游休闲度假项目之外的点睛之笔。占地29万平方米的主题住宅小区坐拥着公园内的湖光山色及各种娱乐配套，一开售便为华侨城提供15亿元以上的净利润，一举超过旗下四个主题公园的利润之和，使集团因亏损而增长缓慢的盈利能力得到极大改善。

　　虽然有成功的案例得以借鉴，但并不是把其模式生硬照搬便可开花结果。海南拥有自己的独特优势，因此，在借鉴其他城市成功案例的同时，还需要注意因地制宜。

　　盲目开发不可取，因地制宜是王道

　　专家认为，主题公园的建设不仅仅是为提升居住的自然环境，促进楼盘项目的销售，更应该朝着其项目的规模化、规划的生态化、建筑的融合化、管理的开放化、配套的完备化方向发展，满足现代人更高层次的住房需求，并充分带动区域乃至整个城市的发展。

　　“公园地产，特别是主题公园地产的运作，是一个片区运营的概念，首先必须有一个强势的主题，否则在开发的不同阶段以及不同的物业类型方面很难形成合力。”业内人士说到。

　　“传统的公园地产大多规模较小，配套不完善，一般只停留在对公园观景角度的利用。而现代的主题公园地产应该是一个‘集大成者’，这在‘造园’的时候一般都要预先规划好。包括区域大环境、社区环境、商业配套、休闲旅游设施、购物场所、教育配套等，都应是现代公园地产应具备的。这就要求开发商有很强的资金实力和自如控制开发节奏的能力。”

　　海南丰富优质的自然旅游资源在全世界范围内都可以说是稀缺的，因此，在海南开发公园地产，必须要谨记环境优先、永续利用的原则，毕竟自然生态资源是项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设。对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目间的深度整合，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵，这也是此类项目更重大的意义所在。

　　相对于其他单纯的旅游或房地产项目，公园旅游房地产项目最主要的特色和优势在于其项目组合的开放性、休闲环境的可控性和在景观与配套上具有唯一性的房地产，这些优势是难以复制且稀缺的，在美丽的海南岛上更是如此。而眼下，随着“金九银十”的到来，这既是海南旅游旺季的开始，也将会是房地产业升温的时期，因而，公园地产的开发形式是既符合了旅游业和房地产业产业升级的内在要求和市场需求趋势，还将获得快速、持续的发展，无论对国际旅游岛的长远建设还是海南房地产业的持续发展来说，无疑都是一个被寄予厚望的新亮点。