产业园“轻资产”运营四步法

园区“轻资产”运营迎来机遇期！

随着近年房地产行业的“巨变”，园区开发的利润率和杠杆率迅速下降，重资产拓展的风险越来越大，“轻资产”运营模式迎来新的历史机遇期。同时，由于近几年全国各地存量园区快速增加，园区管委会或物业持有方也有极强的“托管运营”需求，客观上为“轻资产”发展提供了条件。从内部来看，当产业园区企业到了一定业务体量之后，规模增加成本随之增加，效率很可能不升反降，收益率不断下滑，仅仅依靠销售和租赁的“吃瓦片”模式发展前景堪忧，亟待增加盈利点。因此，许多园区以“轻资产”的方式降低经营风险，以期解决园区企业在重资产拓展过程中的问题。

“轻资产”模式也更易规模化和快速扩张，近两年还得到了资本市场加持，呈现快速发展态势，崛起了一大批“轻资产”运营型企业。

那么，园区“轻资产”运营的秘诀在哪里呢？

“轻资产”运营“专精特新”四步法

和君产业园区事业部基于行业洞察、多个标杆企业的研究，总结出了园区“轻资产”运作的四步法：

赛道“专”注

园区的本质是产业与“空间+服务”的聚合体，随着园区数字化、产业图谱等基于大数据的智能化园区应用普及，以前由园区提供给企业的综合性服务，现在基本都可以通过线上平台解决。同时随着越来越多的头部企业、行业平台进入园区建设，空间规划范畴的概念将会被一个个产业功能清晰、专业细分、特色鲜明的专业园区所充实。园区管理者亟待重新定位其角色，差异化度低的园区运营机构也将让位于专业服务机构。“赛道专业化”将是园区“轻资产”运营商的必然选择。

产品“精”营

与“重资产”园区相比，园区“轻资产”运营商的核心能力是精细化产品力和运营力。产品力可进一步细分为产品收益、运营效率、资本经营三个维度，运营又分为合作开发、品牌化输出、产业平台、投资孵化、资产证券化五种具体方式。5种运营方式、3种价值工具，两者组合就产生15种具体的产品路线。

图:轻资产产品模型

园区运营商的产品“精”营就是要围绕这15种产品路线精心打磨产品丰富自己的利润区，通过精细化运营提升资产效率，实现业绩突飞猛进。

“特”长领域

下一个10年，产业园区无论在空间还是企业级服务上会极大丰富，很容易通过社会化供给获得。这意味着园区“轻资产”运营商必须拥有自己最强特长，比如细分行业、科创服务、资本金融、智装、企业级服务、人力资本、IP孵化、空间设计等独门绝技，以支撑运营商在一个最精准/专业的细分市场做下去，否则只能被逐渐淘汰。

以微医集团为例，用九年搭建起连接2700多家重点医院、28万名医生，覆盖“全科+专科、线上+线下”的医疗健康服务体系，凭借此项“特长”，从打造第一个互联网健康医疗小镇，到杭州华佗小镇，再到济南扁鹊城，微医已经成为新型医疗产业园区轻资产运营商。

创“新”迭代

产业园的未来是数字化、绿色智慧、生态共聚，构建“数字孪生+智慧园区平台+产业生态圈”是园区发展的必然趋势。“轻资产”运营的逻辑彻底改变，至少会在五个层面进行创新迭代。

其一，三维空间层面，通过数字园与实体园、产业园与城市、产业与互联网的两两融合，以孪生空间运营推动产业园开发模式创新。其二，产业生态层面，积聚产业链、要素链、供应链、价值链和创新链，以五链融合运营带动园区发展模式创新。其三，智慧园区层面，通过BIM、CIM、5G、A-IOT等先进技术的应用，驱动管理模式创新。其四，共同体层面，建设、投孵、运营三者等互为补充，以共生经济拉动运营模式创新。其五，机制层面，以NFT数字资产，打通轻重资产双向循环，实现商业模式创新。

典型案例——清控科创

清控科创是以科技创新与创业服务为主营业务的科技园区建设运营商和双创生态服务提供商，是清华大学链接优质社会资源的双创服务平台、清华控股创新创业战略功能平台。清控科创深耕科创产业赛道，形成了一套以“网群式创新发展”运营新理念为指导的产业园经营体系。

清控科创的发展模式为“轻重并举,以轻为主”。目前,集团的空间管理规模已达到650万平米,其中运营管理面积为100万平米,自建项目550万平米。清控科创目前的主要客户是各地政府,主要是帮助各地政府汇聚高端产业，形成区域产业高地。2013起，清控科创在青岛、天津、太原、宜兴、长沙和宁波布局项目，目前已经完成在国内32个城市、海外6个城市，共计51个载体的全球布局，拥有巨大的影响力和良好的信誉。

图:清控科创组织架构

清控科创“网群式创新发展”的第一个运营秘诀是：采取深耕都市圈战略，在架构上建立大区制。在人口和产业净流入的重点城市布局，在重点城市布局多个项目、在重点都市圈布局多个城市；在全国建立六个大区，每个大区的团队配齐招商、研究、运营、宣传等功能，做到项目层面的最短响应半径。

经过20多年的“内生增长+外延扩张”，清控科创以客户需求为中心、以“京-地”科创服务平台为经营特色，在全国30多个主要城市建立运营了数十个个科技园区和孵化器，逐渐织就了一张园区网络：既有落户北上广深的“飞地”园区，也有服务中西部的智造园区，以及密集布点的江浙园区。形成了覆盖北上广深、新一线、二三线、百强县以及美国、欧洲等国家和地区的全国数一数二的科技园区网络集群。

“网群式创新发展”的第二个运营秘诀是：围绕高校体系和区域政府体系，构建连接“创业者、地方政府和大企业”的创新创业循环网络。不以“吃补贴”心态做园区运营，而以结果为导向，将政府相关部门真正关心的指标作为主攻方向，完成政府方需要的税收、产值、人才、孵化等业绩，真正服务于政府需求。

以山西-大湾区创新中心（以下简称“创新中心”）为例，创新中心由山西综改示范区管委会、清控科创联合华为和深圳华制智能制造技术有限公司共同建立。作为山西在大湾区的专业化窗口之一，创新中心努力承接山西文化、产业、经济的宣传推广职能，通过为山西、大湾区两地资源牵线搭桥、组织活动、提供合作空间，着力为山西企业、院所、人才等提供在大湾区开拓业务、招揽人才、产业链合作的桥头堡，构建“向海前晋”的服务平台，造服务于山西的全球创新网络。

“网群式创新发展”的第三个运营秘诀是：采用「创投+孵化」的平台运营方式，从创业向产业转变。清控科创旗下的科创资本起步于2013年，投了8支基金，重点做早期的股权投资和成果转化，投资基金有两个特点:一是与政府共建，结合园区落地;二是不投消费互联网，投资实业、工业细分领域的行业冠军，这类企业虽没有惊人回报，但风险小收益相对稳定。现投资企业约80家，总估值超140亿元。每年保持一家以上的企业在中小板或创业板上市，现在陆续有退出和回报。

清控科创秉承“轻重并举+网群式创新”，不断在空间载体上做功能思考，创办了第一个中国版“WeWork”——厚德创新谷，中国第一条创业大街——中关村创业大街，第一个海外实体孵化器——TIPark（Silicon Valley），第一个“互联网+”的产业促进平台——科创易招商，第一家青年创业综合体——小样青年社区，第一个飞地孵化器——义创空间等。目前，公司在国内的32个城市、海外6个城市有51个载体的布局，拥有18家各类国家级创新服务载体，当所有的园区连成片的时候，相信会形成一些新的产业和商业渠道，进而会有新的盈利模式产生。

结语

无疑，2021年住宅房地产的“低迷”开启了园区“轻资产”运营的机遇期。产业园“轻资产”运营发展的核心是以价值驱动，以“专精特新”产品、运营和资本能力，构建区别于同类机构的差异化发展模式，这是产业园轻资产运营商确保上市目标得以实现的根本动力。当然，我们也看到，纯粹的“轻资产”运营也有问题，缺乏话语权和长期掌控力是最大“硬伤”，因此，许多园区“轻资产”运营商在积累到一定阶段后，又开始“由轻转重”。

未来，以“三维空间+五链融合+智慧管理+共生经济+数字资产”，以数字资产打通轻重资产双向循环，实现商业模式全面创新，将是产业园轻资产创新运营“轻重术”的要义所在。

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