广州城中村改造的想象与现实：一个水乡的终结
来源：《三联生活周刊》
作者：袁奇峰
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2012-04-02
高楼与祠堂、老屋并置，看似一个城中村改造中的“岭南水乡”的理想未来。可是，在现行的“以土地换资金”的改造逻辑下，这样的图景或许只是想象。
最后的祠堂
“今年正月十五，我们在这座祠堂里连摆两天宴席，每天摆170桌，总共3000多卫氏宗亲来这里赴宴，大多数是广州周边的，最远的从山西来，那里是开创了沥滘村近900年历史的第一代宁远公的祖籍。”看护祠堂的卫本立为我们打开了这座“卫氏大宗祠”的侧门，平时这座宏大的宗族象征是不轻易打开的，只有正月十五的这场“贤寿宴”、端午节的“龙船宴”，还有春节和清明的祭祖时除外。
“贤寿宴”终于在中断多年后又将族人聚拢而来，这让原卫氏大宗祠管委会负责人卫本立很欣慰。这是沥滘村绵延数百年的一项传统，因为当初大祠堂拥有六万亩“太公田”，收获所得每年都会分给族人，比如每个男丁分50斤谷子，1斤猪肉，同时邀请60岁以上的老人或者有功名的人来大祠堂赴宴，也以此教育族人尊老爱幼。“当时规定70岁以上的老人可带一个小孩来，80岁以上的可以带两个，90岁以上的可带4个，或者把宴席送到家里。100岁以上的，能捧多少白银就捧多少回家。现在没这么多规矩了，有钱出钱，有力出力，重要的是族人有机会聚在一起。”正堂中央的12座紫檀木屏风也与此有关，几百年过去，屏风欧体字的金水依稀还在。卫本立说，这是乾隆御赐的祝寿屏风，由清初三朝重臣、一代名相张廷玉撰文，刑部尚书、大书法家汪由敦书写。卫氏第十九世祖卫廷璞是雍正年间进士，官至太仆少卿，乾隆从他口中得知沥滘村当时有103名60岁以上的老人，以此祝贺老寿翁寿辰。
这座明代大祠堂保留了完整的仪门、门楼、前廊、主殿、厢廊结构，占地1900多平方米，如此面积也彰显了当年卫氏家族的地位。“广州有俗语称‘未有河南，先有沥滘’，清代时这里流传着‘五百年祖德，十三代书香’的美名，当时比民国时才出名的黄埔村更兴盛。”82岁的卫浩然是卫氏第23世孙，村里辈分最高的老人。他对本刊记者强调，“单个姓氏在一个村子里曾集中兴建了31座祠堂，足以说明家族实力，现在还剩下12座。”更能彰显地位的是主堂匾额“百世周宗”下的“燕子斗拱”，一层叠着另一层的架构，形如飞翔的燕子。在等级森严的封建社会里，这种“燕子斗拱”是规格相当高的一种建筑形式，只有皇亲国戚或皇帝钦点才能采用，否则就是违反礼制。卫氏大宗祠为什么可以用？卫浩然说，据祖辈口耳相传，它与卫氏12世祖卫西樵有关，据说他是明代嘉靖皇帝的外孙婿，也算得上是皇亲国戚。他小时候见过西樵祖的祠堂，前面就是这种燕子斗拱牌坊，而且建在仪门的位置上，可惜那祠堂在文革时被毁了。
卫氏大宗祠的历史沧桑已被抚平。卫浩然说，在它1993年被确定为市级文物保护单位时，已经破败不堪，面临倒塌。不过，被确立为文物也给了他们信心：这座祠堂应该不会拆了！于是1996年起，香港卫氏宗亲会捐资20多万元修复，可惜这笔钱只够修复燕子斗拱和祠堂二门，祠堂中座和后座内部依然破旧。卫浩然开始牵头筹钱，他了解到旧时广州市粮食局曾用此地做过粮仓，和年迈的叔伯找到粮食局筹到5万元，又找到新滘镇筹到3万元，沥滘村4万元。资金仍然远远不够，他联合联合卫氏大宗祠管理委员会、卫氏宗亲会,动员村内村外卫氏后人筹款，历时五年筹得200万元。2004年初,卫氏大宗祠开始了大规模的祠堂修复工程，中断多年的“贤寿宴”也随之恢复。
卫氏大宗祠的幸运只是个特例。仰望它起伏的锅耳墙，龙船脊，东西两翼精美的青龙、白虎像，一面让人感叹祠堂背后的宗族荣光，一面感叹它被城中村内杂乱的“握手楼”包围的格格不入。祠堂门口高挂一副对联“爱江海汪洋陷入番禺开沥滘，羡峰峦秀丽再过东莞辟茶山”，显示了这里曾经紧邻珠江口的山水风光。卫浩然说，大祠堂前本来是一条河涌，因为古人认为‘水’为财，祠堂是全村风水最好的地方。可是后来村里几乎所有的河涌都被填了，修路建房。
“我想保住卫氏这条根,但好多人都不怎么理。”卫浩然说，他曾逐间走访村里的祠堂,征询村民意见,一起为保护祠堂出份力。然而村里的卫氏族人只剩不到五分之一，大多数人觉得祠堂拆不拆都与自己无关，有的说祠堂反正闲置，不如拆了换些地，给村民分红。他带记者去看剩下的12座祠堂，大多破败或被占用。比如隐居于陋巷内御史卫公祠，用木板隔出了十几个房间，还有简陋的厨房、厕所。这里住着给村里干活的两拨人，一侧是清洁工，一侧是建筑工。志宇卫公祠则变成了周末的书画培训中心，平时则是乒乓球、篮球活动场地。原广州博物馆文物专家崔志民对本刊记者说，这两座祠堂已经是区级文物，相比较而言还算是状况好的，剩下的祠堂要不濒临倒塌，要不被改成堆满货物的仓库，甚至只剩下框架和一块旧牌匾了。崔志民20多年前就来沥滘村做过文物普查，他说像这样单个姓氏的明、清、民国三代祠堂建筑群聚集在一个村子里，在整个岭南地区也是独一无二的。卫氏大宗祠修复后，族里成立了卫氏大宗祠管理委员会，想把其他祠堂也纳入管理，但如今村庄命运的模糊不清，修复祠堂都愿望都搁浅了。村民普遍的担心是，“‘就算修好了，到时候还是被拆，还不如让它塌掉。’”
村民们似乎从2009年玉溪卫公祠的被拆事件看到了祠堂的悲剧性命运。玉溪卫公祠建于明末清初，当时已经登记成为文物，只是还没有挂牌，位置正好在正在开发的地产项目“罗马家园”地块上。崔志民有些担心，专门去告诉开发商这是文物，不能拆，文物部门也出具了文件。“但第二天一大早，祠堂就变成了一片瓦砾。开发商最后陪300万给沥滘村了事。这300万他们叫做‘诚意金’，意思是表示有日后重建祠堂的诚意，可这些钱远远不够，重修他们更是不再提起。”
更大的威胁来自日渐迫近的城中村改造。改造方案模型据说在石崖卫公祠内公示，但这座祠堂永远大门紧锁。据看到过的村民所说，未来改造完成的沥滘村将形成一个滨江高层建筑群，其中回迁房约有40栋左右，层数应都在30层以上，临江还有高档写字楼、酒店等。至于这十几座祠堂，则规划以卫氏大宗祠为中心，在江边集中复建一个祠堂群落。在崔志民看来，将祠堂集中在一处是破坏文物的做法。他建议，“沥滘原有很多河涌，如果将原本涌边的道路凿开，恢复沥滘村水乡面貌，再种上树，修复那些古色古香的宗祠，镶嵌在高楼大厦中，岂不是景观与效益共赢？”
祖屋之上的廉租屋经济
现在的沥滘村，已经很难让人与800年“岭南水乡”联系起来了。乘坐地铁3号线或者广佛线，都可以很方便地到达这个广州南北“中轴线”上的城中村。广州新的商业金融中心珠江新城的建起，更让这个只隔4站地铁的区域低价水涨船高。沥滘村边的罗马家园，房价已经涨到每平米2万多，滨江的房子更是涨到了5万。在几个茶叶城、布匹城等批发市场的包围中，一座复古牌坊才将村庄标示出来。进入村中，顿时觉得分贝提高了几倍，来自于横跨村口的高速路，再加上若干市场、商铺的轰炸。往里走则是三、四层的“握手楼”、“接吻楼”，密不透风。村民卫启峰（化名）对本刊记者说，沥滘村位置前些年并不是太中心，还不算太典型的广州城中村，要是到天河区中心的石牌村去看，更高，更密，房子怎么也要盖到六、七层。
之前想象的水乡元素——祠堂、老屋、河涌、榕树、码头，都已经是这座城中村里的非典型景观，只有当地人才能把面目全非的它们指认出来。卫启峰说，现在我们脚下的路掀开都是河涌，原来有几十条，清澈见底，小孩夏天拿个盆下河捞虾，一捞就是一盆。现在只有村中间还剩一条狭窄的小河涌，通向连接珠江口的码头。码头的两棵大榕树下总是聚集着很多老人，这里几乎是村里唯一超越了“租金最大化”逻辑的地方了。
“海、围、田、楼”——卫启峰如此总结沥滘村的演变史。“围海造田是早年的历史了。到了上世纪80年代，种地真是要种到哭，我记得小时候拿一大捆甘蔗到糖厂去换，只能换到一袋糖，所以大家都争着把地给村集体或大队。1992年邓小平南巡讲话后，农地被迅速征用。征用补偿现在来看很低，每亩一次性补偿只有几千块钱，每户人家都被征用了七、八亩。不种地了，靠什么产出呢？种房子。平均每户的宅基地面积在70多平方米,也就是一分多地，就在这上面创造了‘一分地奇迹’,最大化地利用了土地价值,把楼盖到6到8层,使拥有的住宅建筑面积增加到400到600平方米,而且建筑从2层以上探出。所以在上世纪90年代，村里把几乎所有的河涌都填了，用来修路盖房子，后来又在2003年‘非典’时期以蚊子滋生传染为借口又填了几条。”
卫启峰就属于那种被称作“二世祖”的食利阶层。他每天不用上班，在家坐收房租就可以过得舒舒服服的。他说，现在沥滘村村民家庭经济来源主要有三大类，一是出租屋收益，二是集体经济的股红分配，三是少量的工作收入。在这三者中，屋租收益又占最大比例。卫启峰的父亲有六兄弟，因为三个伯父没结婚，本来要分七份的房产现在只要分成四份。90年代初，他们家也把祖屋的一部分和前后花园都拆了，盖起了几栋四层高的贴砖楼房，他和父亲分得四分之一，1100多平米。如今依托村周边几个大批发市场，居住、仓储、加工业等出租需求旺盛，每月每平米的租金能达到20多块钱，这样他们每月就坐享2万多块钱进账，和父亲对半分的话，他个人也有1万多租金收入，一年就是十几万。另一部分收入来自沥滘经济联合公司的分红，卫启峰很幸运，他所在的第11分公司因为有好几个赚钱的市场和仓库，在全村19个分公司中是效益最好的，他每年能从中分到3万多。
归根结底，卫启峰他们都信奉“土能生财，地能生金”。因为沥滘村地处市中心的区位优势，再加上宅基地不能被国家征用，形成了这里独特的“廉租屋经济”，在此之上的土地占有量也让村民有了明显的分层。卫启峰说，这基于几次转折时不同的个人选择。第一次是80年代种地不赚钱了，村周边开了一些企业，那时候很多人以去工厂为荣耀，也就主动放弃了农民身份转为市民。随之他们就真正进入了城市，只留一间祖屋在村里，也没有过度加高房屋。这其中尤以卫氏族人居多，因为他们大多受过良好教育，有机会、也有意愿出门去闯。像卫启峰的五伯父和七叔，都搬去了城里，他们的儿女长大后又纷纷移民海外。这样的趋势下，卫氏在沥滘村所占比例越来越低，很多周边村庄的人借机搬到了这个中心村，卫氏宗族在沥滘村实际事务中的发言权也越来越低，宗族渐渐成为一种隐形的存在。另一次是广州城中村实行股份制改革，村集体的行政职能转交街道办事处，经济职能则由村各大队合组成经济联社，后改为经济联合公司，村民成为股东，参与公司分红。但不是每一个有房屋产权的人都能称为股东，卫启峰说，这要看他当时还是不是农业户口，这就与第一次选择相关联了。因为沥滘村大部分人都已经搬到城市或移民，所以3万多有房屋的居民中，只产生了4000多股东，每人40多股。分红多少也取决于各分公司对土地资源的占有和利用，卫启峰所在的分公司之所以效益好，也是因为当初的大队看到了土地的潜力，坚持不卖地，贷款去建了市场和仓库。而那些当初卖地的大队，现在年收入最低的只有几百块钱。
卫启峰明白，建立在“租金最大化”逻辑之上的收入提升就是要靠多建房子。不过，他们家还保留着一间光绪年间建的老房子，不但房子分毫没动，就连里面的全套家具、器物甚至字画等都原样保留，简直是一个天然的民居博物馆。在沥滘村甚至广州市，这样的老房子还找得到，但家具保留这么完全的，可就屈指可数了。这房子是卫启峰曾祖父结婚时建的，典型的岭南三间两廊结构。厅分三个，正厅、偏厅、院厅。卫启峰听父亲说，爷爷卫瞬庭一度是国民党时期的“伪乡长”，订立的规矩也严格，父母每天一大早要去二楼的神厅上香，子女给父母敬茶，来了客人，要根据他的来头决定在哪个厅招待。祖屋里还有酸枝木的龙床，坤甸木的桌椅，价值几十万的瓷器，甚至还保留着全套农具。到了卫启峰父亲这辈，祖屋被七兄弟继承下来，因为大伯父和三伯父一直没结婚，就留在这里守着祖业，村里大拆祖屋那阵，他们“一根钉子都不让动”。如今两位伯父已经过世，但卫启峰还有表哥在英国，宗族情结重，说什么都不让拆改。算起经济账来当然很不合适，祖屋占地350平米，加上后花园有500平米，就算盖三层，也有1000多平米，这一来每月就少了2万多租金收入，今后城中村改造的补偿更会因此减少很多。既然不愿拆，卫启峰如今就盼着能把老房子保留下来，当做民居博物馆也行，也好让表哥们回来能找到根。
以土地换改造，“站起来的城中村”？
沥滘村民对改造未来的悲观，还来自于自身参与度的不足。事实上，城中村改造已经在实际层面上启动，但村经济联合公司只在去年年底做过一次房屋普查，并未就改造本身征求过村民意见，而据广州市政府规定，城中村改造启动应征得80%以上村民同意。“我们就这么被代表了。”卫启峰说，听说是由村经济联合公司各分公司派代表投票的，但是分公司并未征求过股民意见，此外除了4000多股民，还有3万左右在村中有房屋产权的居民，他们的权益谁来代表？已是村中少数族群的卫氏宗族和祠堂的利益更是无人维护，卫启峰认为，联合公司内部六个支委中只有一个副书记卫志雄是卫氏族人，不过他也仅仅起到一个象征作用。
城中村改造的未来，是有先例可循的。最具代表性的就是2007年珠江新城沿江中心地带的猎德村改造，其后甚至形成了广州城中村改造的“猎德模式”。如今，在广州新地标“小蛮腰”的身后，沿江矗立着一排排25至42层的高楼，容积率高达5.2，其高度和密度甚至让珠江新城相形见绌，甚至被人戏称为“站起来的城中村”。如果不是这片高楼脚下几座集中在一起的簇新祠堂，再难以找到一点昔日猎德水乡的影子。
事实上，在珠江新城规划之初，也曾有过“岭南水乡”的想象。原珠江新城总规划师、中山大学地理科学与规划学院教授袁奇峰告诉本刊记者，1993年曾就珠江新城的规划组织了一个国际竞赛，中标的是来自美国波士顿的托马斯规划公司，托马斯夫人采用了北美的城市规划理念——“小方格街道”+“中央公园”，还提出要在适度改造的前提下将猎德村的整体格局保留下来，为珠江新城保护一片岭南水乡，可以使久远的水网、古宅、祠堂、龙舟等历史文化要素的记忆融入现代。1993年版的控制性规划、2003年版的规划检讨都延续了托马斯夫人的设想。“但是，中国现阶段文化保护与经济利益之间搏斗的结果几乎是没有悬念的，何况猎德村处在这样一个惹人的位置——滨江。又由于深处珠江新城这样一个十数年未完成开发的大工地之中，村庄住房的出租价值不足以使村民大规模拆除旧宅建设出租屋，猎德容积率相对较低，溢价较大，这也成了另一个惹人的理由。于是当2007年珠江新城地价上涨到巅峰前一秒，终于有开发商看到了猎德村改造巨大的经济价值。政府号召市场主体改造‘城中村’多年没有一点进展，现在终于有了第一个启动项目，何不顺水推舟？至于村民，穷了多年终于有大把票子可以拿，所以全票通过拆建方案，老房子拆了又何惜？”袁奇峰说。
从拆迁补偿的结果来看，猎德村改造是很有诱惑力的。原则上基本是“拆一补一”，村民房屋回迁安置采用阶梯式安置方法，即按证内基建面积不足不足四层的补足四层，四层及以上的按证内合法面积安置回迁。村民如需增加安置面积，则要按3500元/平方米的价格购买，也可以选择放弃新增的安置面积，村集体将按每平米1000元的标准给予补偿。
袁奇峰说，广州城中村改造有两个前提，一是广州在20多年的城市化快速推进时期，城市人口在从100万扩张到1000万的过程中，采取了所谓“要地不要人”的城市化模式，土地城市化了，但农民、农村的城市化被忽略了。农民也得到了一部分经营性用地，结果农民和村庄被包围在城市里面，形成一个镶嵌的格局。这次广州城中村改造启动的直接动力来自上级领导的一句调侃：“广州进了房子像欧洲，出了房子像非洲”，因此“洗脸”的愿望在亚运会临近之际格外强烈。另一个前提当然是房地产价格的高涨，使得城中村改造成为有利可图的事业。“城中村是政府在城市化的过程中留给村民唯一的少数赖以生存的资源，农民已经退无可退，所以只能在承认农民既得利益的前提下进行改造，因此这个成本比一般的旧城改造要昂贵。政府长期以来一直不敢动城中村改造的念头，就是因为一旦政府主动，就要有大量的资金投入，动辄要几十个亿。这样高强度的投入，必须依靠引入市场，因此只有在地价达到相当高水平的时候，改造在成本上才是可行的。”
“因此，城中村改造只能是‘帕罗托最优’，也就是说，必须在不损害任何一方的利益的前提下，在增量部分实现各方利益的最大化。”袁奇峰分析，“猎德模式”就是这样一个“帕罗托改进”的结果：即采用土地的“三分法”原则进行改造，三分之一的土地用于村民的安置建设，三分之一用于商业用地的开发，三分之一用于村集体经济预留地的保留。猎德村通过拍卖93928平米的商业地块共筹集到46亿的资金，农民以土地置换资金启动了旧村居和集体物业的改造。为使参与博弈的三方——政府、开发商、农民，改造达到利益最大化，这些地块建设量的只能采用“倒推容积率”法，即根据村民拆迁安置需要确定村民复建房总建筑面积，考虑融资地块的市场价值确定该部分地块上的总建筑面积，最终确定整个改造项目的总建设量。“倒推容积率是在每个城中村改造项目中自己平衡，容易造成个别项目容积率畸高。”猎德改造的结果亦然，“猎德新村长高了，珠江新城变矮了”。由此带来的一大弊端是，政府看似一分钱不用花就完成了改造，但下一届政府肯定需要为这么高的容积率导致的需求外溢进行大量的公共设施和基础设施建设，支出大笔财政。因此，袁奇峰将猎德模式形容为“村民得益，开发商得益，本届政府得益，但城市的长期发展受影响，托马斯夫人关于城市的文化想象更是无处搁置”。可怕的是，“猎德模式”成了一台城中村改造机器，产出的都是同一种“竖起来的城中村”。袁奇峰说，当然有避免落入这一陷阱的其他模式，比如政府投入一部分公共建设资金，村集体逐步进行居住改善，只不过这样进度缓慢，在房价高企的诱惑下不容易实现。
即将启动改造的沥滘村相当于2/3个珠江新城，村民认为，它位于广州中轴线上的南大门，比当初沥滘村的位置还敏感。据村经济联合公司副书记卫志雄介绍，沥滘村改造仍采用土地“三分法”引入开发商，拟由珠光集团投资28.3亿美元对沥窖村进行整体改造。卫启峰认为，猎德改造是广州亚运会召开前的政府示范项目，谈判双方是猎德村经济联合公司和开发商，但政府也在其中扮演了重要的中介角色，其时机、区位、政策等各方面条件都是最好的，很难想象，政府未介入的沥滘村改造会比猎德更乐观。
事实上，沥滘村不可能再沿用猎德改造时“拆一补一”的补偿标准。根据广州市城中村改造补偿办法《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》：“村民住宅回迁面积最多为每户280平方米，超过280平方米的住宅（合法部分）按照每3平方米换1平方米商业面积来补偿。无证（违章部分）住宅建筑按1000元/平方米给予补偿。住宅临迁费按每月每平方米20元标准补偿，按两年建设周期计算。”这也就意味着，以卫启峰为例，他个人现有房屋产权面积560平米，但改造后只能补偿280平米面积，折合两套房子，一套自住，一套出租，多出来的280平米只能按每平米8000元一次性给一笔补偿款。“未来这里的房价会达到50000元，8000岂不是太不公平了？”另外，他担心没有了周边几个大型茶叶市场、布匹商场的依托，未来的租房需求成问题。再加上可供出租的面积骤然减少，即便单价有所提高，租金总收入肯定会降低了。村集体分红的部分，改造后将会解散分公司，由村一级的经济联合公司平均分配，这样原为效应最好的分公司股东的卫启峰收入也会被摊薄。他指出，这样的城中村改造只是让农民‘上楼’，但产业和传统的问题被忽略了，处在农民和市民的夹缝中的新村民们又得考虑别的出路了。“从长远来看，以土地换改造毕竟是一种杀鸡取卵的做法，无论短期利益核算如何，毕竟是把蛋糕切下来一块给了开发商，那部分蛋糕上的土地收益就被永远拿走了。”